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【按揭澄語】2022息率回顧 2023息率前瞻

【按揭澄語】2022息率回顧 2023息率前瞻

2022年初與樓按相關的1個月拆息約於0.15%,本港按息以H按為主導處於約1.5%超低水平。3月中美國啟動加息周期,公佈加息0.25%,疫情持續加上俄烏戰事導致全球供應鏈緊張,美國當地通脹率創下40年新高,美國加息已屬市場共識,其後於5月擴大加息幅度為0.5%。截至5月,本港銀行體系結餘仍維持超過3,000億元高度充裕水平,銀行同業拆息僅輕微上調,本港最優惠利率(P)未有條件上調,維持不變。

 

去年上半年本港息率大致上維持相若水平,息率變化主要於下半年6月起出現,6月中起美國開始大手加息0.75%,港美息差明顯拉闊,引發套息交易及金管局被動入市,銀行體系結餘跌穿3,000億水平,拆息開始上揚。其後美國接連再於7月至11月三次議息會議後每次加息0.75%,7月 20日本港銀行體系結餘進一步跌穿2,000億,1個月港元拆息於7月27日升至1.31%導致H按觸及並升穿封頂息率,市場實際按息升至2.5%。

 

由於H按封頂息率以P按為基準,H按息觸封頂後,P未上調的情況下,息率上升之壓力基本上由銀行承擔。基於拆息繼續上揚,8月中大型銀行公佈上調新造H按之封頂息率以紓緩息差壓力,其他銀行亦於其後逐步跟隨上調新造按息,但加幅不盡相同。

 

在加息期歷程下,隨着美息持續上升,港美息差拉闊及銀行體系結餘收縮,港元拆息加快上升,當9月22日美國公佈加息,1個月港元拆息已升至2.6%逾兩年半新高,比起市場按息低至2.5%還要高,港P已有即時加息需要,具指標性的大型銀行公布上調最優惠利率(P) 0.125厘,啟動港P四年來之加息周期,其他銀行亦陸續跟隨,市場按息上調至介乎2.625%至2.725%為主。

 

11月初美國議息後,本港滙豐銀行宣布上調最優惠利率(P) 0.25厘,其他銀行亦陸續跟隨,令巿場按息升至達3厘水平,介乎2.875%至3.125%。銀行體系結餘於11月8日跌穿千億至970億元水平,1個月港元拆息於11月24日升穿4%,加上銀行存款競爭激烈,市場定存息已逾4%,銀行整體資金成本上漲,息率有上調壓力,因此有大型銀行於11月25日決定上調新造按息0.25厘,12月初生效。

 

美國接連大手加息後,12月加息幅度放緩至0.5厘,本港銀行亦先後公佈將P進一步上調 0.25厘。總結去年美國加息共7次,加幅累計達4.25厘,而本港最優惠利率(P)僅上調3次,加幅僅0.625厘,加幅明顯較美息及以往本港加息周期來得溫和。以往當美國聯邦基金利率升至現時逾4%,本港最優惠利率(P)已逾7%水平,現時港P則主要為5.625%(細P)至5.875%(大P),個別為6%及6.125%。市場實際按息由去年初約於1.5%水平逐步升至現時主要為3.375%至3.475%,升幅約近2厘,按息之升幅主要結合港元拆息(HIBOR)及最優惠利率(P)加息幅度、以及銀行上調新造按息幅度所致。

 

美國猛烈加息後,息率已達4.25%至4.5%,料今年加息步伐放緩及加幅收窄,市場預期美息將於5%左右見頂,目前距離美息見頂的加幅只有約0.75厘,換句話說,即使美息於未來議息期之加幅收窄至往常標準之0.25厘,亦有機會於今年首季見頂。現時本港H/P差距約2厘,低於過往平均達3厘以上,銀行仍有息差收窄壓力;雖然銀行已上調按揭計劃之息率,但這樣看來,估計今年當美國加息,本港銀行亦較大機會跟隨上調最優惠利率(P)。

 

基於美息快見頂,本港加息周期亦快步入尾聲,料年內按息將逐步升至4厘水平,仍低於過往按息見頂水平(5厘以上)。雖然息率在較高位將橫行一段時間,但眾所周知息率有周期性,息率不會長期處於高水平。美國當地主要視乎通脹回落速度,要降至美聯儲局的通脹目標需要時間,當通脹回落後,相信美國需要處理猛烈加息帶來經濟衝擊的問題,加上市場憂慮美國步入經濟衰退,故此市場已預期美息在高位一段時間後將掉頭回落。

 

受惠於本地及內地防疫放寬、通關及利息見頂明朗化等因素,近月市場氣氛已在好轉,二手樓市交投明顯增加,多個新盤準備出擊,樓市回暖很大機會造就傳統在農曆新年前後出現之小陽春。事實上,相比起息率因素,相信樓市前景的影響力更大。雖然今年首季銀行很大機會進一步加P,但本港加息周期較以往相對溫和,在回暖市況下,相信有助市場加快消化加息影響。

 

上文轉載自HKET置業家居專欄
中原按揭董事總經理王美鳳

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