大灣區樓是否買得過? 置業注意邊幾點?

甚麼是公寓、商品房、SOHO、小產權房、安置房?

受世紀疫情影響,內地與香港仍未知何日才正式通關,影響了許多港人於內地置業的計劃。有見最近疫情略趨穩定,不少內地樓盤又逐漸於香港登場,趁著政府放寬社交距離措施,於本港舉辦講座及展銷會,務求把握所有機會向買家促銷。

 

與香港樓相比,大灣區的物業無疑是「抵食夾大件」,不單樓價比香港相宜,而且單位面積普遍比香港大。然而對不熟悉內地置業流程和法規的港人而言,一不小心可能便會因小失大。

 

大灣區成爲其中一個港人置業之選,但内地買賣程序跟香港不同,必須多加注意。
大灣區成爲其中一個港人置業之選,但内地買賣程序跟香港不同,必須多加注意。

內地樓必注意

雖說內地樓價較香港相宜,但近年在國家力推大灣區發展和1小時生活圈的前提下,不少城市的樓價都已被搶高,而且愈遲決定,買貴樓的機會便愈高。當然有國家政策支持,相信大灣區樓價下跌的機會相當輕微,但區內樓價有多少水位?日後要二手放售時,市場是否有足夠承接力?以上問題在置業前都應先考慮和調查清楚。

 

核心區配套交通 首要考慮

有意置業的地區是否核心區域?附近的配套設施是否足夠?是否鄰近鐵路和公路網?如沒有充足基建配套,位置不鄰近香港,來回香港交通需時而且車費高昂,就算樓價便宜亦不宜放在優先考慮之列。大灣區有不少城市屬新發展區,買樓前宜先查清楚長遠的城市規劃,日後發展趨向成熟便會有更高升值潛力。

 

查清用途限制 免恨錯難返

在買內地物業前,必須先查明目標樓盤列明的用途限制。因內地樓盤又分公寓、商品房和SOHO等多種不同類型,其中的商品房與香港的住宅樓一樣,是可供居住和二手發售的物業,而買家可享長達70年的產權外,亦可將戶籍遷入物業所處地區,讓家人可享在地的公民權益和保障。


近年十分興旺的公寓和SOHO,則屬於商業樓宇,不少均以可商可住、適合年輕人作招徠。這些單位在設施配套上都是商業樓宇的標準,而且產權年期較短,亦不能遷入戶籍,故並不適合一般家庭居住。

 

而物業性質為商業地的,相對地段一般會較優勝,而且更可於單位設立公司,增加使用用途,因此客戶需因應個人要求作適當挑選。

 

若買家沒有留神,購入列明只能作寫字樓用途的單位,到收樓時才發現原來不能作住房,不但不可安居,甚至會對放租和二手放售有影響,故在置業前,必須先了解清楚物業的用途限制。

 

不可買小產權房及安置房

在產權上,之前曾有港人在內地置業時,購入不能發售、只供當地村民居住、根本不可辦理土地使用證、房產證、契稅證等手續的小產權房,結果招致財屋兩失的新聞。因此港人必須小心,在買樓前應先查看相關項目的五證二書,確保樓盤有保障,方可安心購買。

 

此外,內地亦有因城市發展土地開發等原因,需要進行拆遷而出現的「安置房」。這些單位港人亦不宜貪平購買,因有機會無法辦理產權證,單位亦可能有轉讓限制;而且若賣方本身受債務纏身,基本上就如國內其他房源一樣,單位將可能被查封,買家或需承受一定風險。

 

當然,於買樓前要先向銀行諮詢,是否可為相關單位提供物業按揭及有關按揭的細則,因銀行不會為小產權房或仍有轉售限制的安置房提供按揭,因此買家便不用考慮。即使銀行預批按揭,亦要問清楚按揭成數,利率會比香港高。

 

宜新不宜舊 升值潛力更優厚

總括而言,如買家有意於大灣區置業發展,宜首選交通基建配套完善,或有完整規劃藍圖的新發展區,不但居住環境和配套相對較佳,升值潛力亦較高。至於位置遠離核心區或是位於舊區的單位,因交套及配套不完善,且未必能有二手承接,而港人本身亦可能不會經常於內地居住,又難以找到合適租客,結果單位大部分時間閒置又不能放售,這種單位便不宜考慮。

 

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