港息港樓的迷思

港息港樓的迷思

18/05/2020
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港息港樓的迷思

新型冠狀病毒肺炎疫情肆虐全球,世界多國央行在非常時期,紛紛推出非常手段,一方面非常規減息、另一方大規模放水救市救經濟。美國聯儲局亦於3月兩次緊急減息,累劈1.5厘,聯邦基金率已低見介乎0厘至0.25厘的超低水平,利率重回「零息時代」,兼重新啟動量化寬鬆措施,是否有利環球經濟,有待觀察。對於香港樓市而言,低息環境得以持續實屬置業人士「福音」,然而,本港銀行至今尚未啟動減息mode,最優惠利率(P)並無改動,與按揭掛鈎的1個月同業拆息則持續向上,究竟港美息口走勢如何影響樓價走勢?現在是否入市良機?

聯儲局對上一次動用緊急減息,要追溯到2008年金融海嘯,當年10月雷曼兄弟倒閉不久後,便大手減息0.5厘,美息調整至零息水平,當時本港主要銀行相繼跟隨同步減息半厘,最優惠利率(P)跌至5厘,持續多年的低息環境開始。根據反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)(下圖)顯示,指數由當年3月高見73.98持續走低,於年底時跌至56.71,急插逾23%,之後樓價展開升浪。

港美息率歷年走勢
 
美國這輪超低利率時期持續維持7年,直至2015年底從新進入加息軌道,由2015至2018年這3年加息期間,聯儲局合共加息九次,合共2.25厘,不過,本港銀行待至2018年才開始跟隨美國加息,然而,息口並未有同步,滙豐銀行同年9月帶頭將P上調0.125厘,由5厘增至5.125厘,加息周期瞬間即逝,美國2019年又開始掉頭減息,單在去年便共減3次,合共0.75厘,香港銀行呢?在加息周期期間僅跟加息一次,而且幅度只是八分一厘,去年P已調低至5厘水平。

再參考一下加息周期及減息周期間,亦無礙CCL升勢,即使在加息期內的2015至2018年,CCL不旦連續3年錄升幅,增幅介乎1.9%至14%不等。而去年減息浪潮中,CCL全年亦有約半成增幅,指數更於6月中一度創出歷史新高,見190.48,並由去年2月初低見169.95後一直回穩向上。

翻閱歷史數據,本港九十年代期間,銀行的樓按息率曾超過10厘以上,供樓負擔較重。但2008年金融海嘯後,本港樓按息率一直低企,至今本港銀行所提供的實際按揭利率一般介乎2厘至3厘水平,美國3月內兩次緊急減息,但本港主要銀行均未有即時跟隨,維持P不變,即使短期內未有減息條件或空間,但亦毋須擔心息率會大幅攀升,低息環境料得以持續,或成支持樓價的誘因。

事實上,多國在金融海嘯後維持量化寬鬆政策,資金四出尋求出路,本港樓市亦因而得益變得熾熱,導致樓價節節上升,面對樓價急升,金管局於2009年至至今合共推出8輪逆周期措施,包括調低按揭成數雙倍印花稅等,冀壓抑樓價升勢,然而,本港經濟基本持續向好、資金充裕,無礙樓價走勢賣,更愈升愈有。去年政府放寬按揭保險計劃的樓價上限,協助首置人士上車,回復用家在二手樓市可獲得的按揭配套,幫助上車及換樓鏈回復正常,亦支持樓價穩定。

樓市供需仍失衡
若把每年新落成單位數目,與同年登記結婚的數字作比較,便發覺新增登記結婚的數目遠高於新屋落成,且有擴闊跡象。據差餉物業估價署資料顯示,2018年實際私人住宅落成20,968伙;而政府統計處資料則顯示,該年結婚數目49,331宗,換言之兩者相差28,363伙。去年實際落成只有13,643個,按年少7,325伙,甚至只達全年目標20,415伙的66.8%;而去年結婚數目初步估計錄約44,500宗,相差擴闊至逾30,000伙。財政司長陳茂波在最新一份《財政預算案》表示,估計2020至2024年私人住宅單位的每年平均落成量更不足兩萬伙,只約為1.96萬個,香港長期處於地少人多,持續剛性需求,供需情況短期難以明確改善,亦是樓價難大跌的理由。
 
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