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私人住宅管理費點計法?拖欠管理費會點?

12/07/2022

私人住宅管理費點計法?拖欠管理費會點?

作為業主的你,每個月除左要供樓,仲要交數千元管理費,到底管理費怎樣計?為甚麼有些物業的管理費可以高達每呎45元?就算二、三百呎的單位,也要交過千元的管理費

 

 


 不同大廈的管理費會因不同因素影響而受影響。

 

其實管理費是按大廈公契的規定計算,大家在購買全新物業時,可以於樓書所載的公契摘要條文中找到管理費的計算方法。樓書已列明每戶所佔的「管理份數」,管理公司會按每年屋苑的整體開支制定管理費預算,再根據管理份數佔比計算每戶的管理費。但並非所有屋苑都有訂明「管理份數」,那些屋苑會按照每戶所佔「業權份數」計算管理費。如購買的是二手單位,則可以自費查找土地註冊處的記錄,以查閱相關資料。

 

 

管理費由業主攤分 盈餘撥維修基金

 

由於管理費是由屋苑業主攤分,因此屋苑戶數越多,每戶需繳交的管理費便相對越少。此外,管理員數目﹑屋苑範圍內所有設施包括公用空間的電燈、電梯、空調、保安系統、保險(公眾責任保險、勞工保)、公眾天線等日常開支、更新維護,以及水電開支、節慶活動和裝飾,甚至聘請顧問和專業人員,如律師、會計和核數師,都是由管理費中扣除。

 

若屋苑有會所,如園景花園等日常維護,都是管理費負責。雖然部分設施會向租用者收取一定費用,但未必足以維持設施的運作和維修,不足部份便會於管理費中扣除,故不少擁有大型會所的新屋苑,管理費會高達每呎45元。

 

 

每年按通脹調整

 

業主所交的管理費,除用於屋苑保安和各項設施的日常運作與維修,盈餘可撥入維修基金,以便屋苑應付緊急大型維修項目,或支付大維修的費用。因此當屋苑需要進行大維修時,如有充裕維修基金,便可減輕業主負擔,甚至全數開支都有機會由維修基金支付,業主便可以分毫不出。

 

一般管理費會每年根據屋苑的經濟情況、通脹、加薪幅度等作出調整,大多數情況下管理費每年都會向上調,就算屋苑管理費有盈餘,亦不會退回給業主,最多只會考慮凍結管理費水平。

 

 

不交管理費 可被釘契或強拍

 

無論業主因為甚麼原因欠交管理費,管理公司都可以根據公契條款,先向相關單位的業主給予通告,如將通知放入單位信箱,甚至於大堂貼出欠交管理通知公之於眾。如業主仍不理會,長期拖欠管理費,管理公司可以向小額錢債審裁署,甚至入稟法院,向業主追討欠交的管理費及因拖欠費用而產生的利息。不過,業主如仍舊不理會判決,管理公司或業主立案法團便可根據判決申請釘契,從而影響該單位的二手買賣和按揭申請,甚至申請拍賣單位還債。因此,若業主不想被申請強拍,便要準時交管理費了。

 

 

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