美國聯儲局打擊通脹加息0.75厘符市場預期 6月正式啟動縮表

16/06/2022

 美國聯儲局凌晨宣布2022年第4次議息結果,宣布上調聯邦基金利率0.751.5%1.75%中原按揭董事總經理王美鳳表示,聯儲局以打擊高通脹為首要任務已屬市場共識,美國當地通脹率升至8.6%續創40年新高,故市場近日已預期美國加大力度加息0.75厘,相信年內再加息幅度視乎當地通脹及經濟數字走勢。

 

料短期按息逐步邁向2%水平,港美息差拉闊銀行結餘逐步減,預期下半年加息步伐加快。料下半年觸封頂息率2.5% P將於第3季至第4季上調,年底按息仍處3%附近低水平壓力測試措施下,供樓人士防守力高,加息後「供款佔入息比率」仍低。

 

即睇加息下的供款變化:

 

 

 

美國加息後現時港息走勢

 

王美鳳指出,美國自3月份開展加息期後,港元拆息亦受影響而逐步上調,因加息初期銀行體系結餘高度充裕,拆息升速及升幅溫和,近日港美息差一度拉闊至近1厘,再次引發套息交易及金管局被動入市,本港銀行體系結餘本周跌穿3,000億水平,在美息上升、銀行結餘減少及季節性因素影響下,與樓按相關1個月拆息今天(616)升至0.58%,市場按息由5月份約1.5%升至現時為1.88%,加幅0.38厘,每100萬按揭額之每月供款增加約$185 (30年還款期計)

 

 

1個月拆息短期將升至0.8%  按息短期內邁向2%水平

 

王美鳳表示,港息跟隨美息升幅的快慢,很大程度上視乎本地銀行體系結餘收縮規模及速度。對比上一次加息周期,現時銀行體系結餘水平較高,尤其在加息初期加息步伐較溫和。今年美息累計加幅達1.5厘,在加息初期資金充裕環境下港元拆息暫時加幅為0.43,未有跟足美息加幅;美國是次大手加息0.75厘後,港美息差將進一步拉闊,加上美國於本月同步開展縮表,下半年或較多引發金管局干預及本地資金流出,港元拆息跟隨美息上升步伐將加快。預期是次美國加息後,1個月港元拆息將升至0.8%附近水平,市場按息短期內邁向2%水平。市場預期美國很大機會於7月及年內繼續加息,料下半年本港1個月拆息將逐步升穿1.2%,以市場主流H按息率H+1.3%計,即下半年H按息將觸及封頂息率即2.5%

 

 

P上升時間視乎結餘收縮及拆息上升速度 料1個月拆息升至1.5%以上港P上升壓力增

 

料港P於第3季至第4季上調 料年底按息處於3%附近水平

 

王美鳳指出,美國聯儲局預期7月份或再加息0.5厘至0.75厘,屆時聯邦基金利率已達2%以上水平,在對上一次加息周期,當20189月聯邦基金利率加至2%2.25%,港P開始上調0.125厘,但當時香港銀行結餘已跌穿1,000億水平,而港元1個月拆息已達2%,而現時本港銀行結餘仍超逾2,500億,港元拆息仍處偏低水平,故此下半年加P時間視乎本港銀行結餘收縮步及港元拆息上升度,王美鳳預期1個月港元拆息升至1.2%至升穿H按封頂息率後,再升至1.5%以上水平,銀行才有較大壓力上調最優惠利率(P),但相信港P於年內第3季至第4季將會上調,估計本港按息年底仍較大機會處於3%附近水平。

 

 

壓力測試措施下 供樓人士防守力高 加息後「供款佔入息比率」仍低

 

王美鳳表示,現時本港H按為主流之按息約為1.88%,而H按普遍設有以P按為基準之封頂息率(現為2.5%),換句話說,即使拆息上升,P上升前按息仍會低於封頂息率即2.5%

 

若按息升至封頂息率即2.5%,對比5月份按息1.5%之加幅為1厘,每100萬元按揭額計(30年期),每月供款增加約$500(14.5%)。現時供樓人士在樓按措施及供款壓力測試下之防守力高,現時按揭借款人的平均「供款佔入息比率」僅約36%,以現時按息及30年期計,若按息升至2.5%,「供款佔入息比率」將升至41%,若按息升至3%,「供款佔入息比率」升至43.5%,仍屬健康低水平;加上政府今年放寬按保樓價上限推出「財爺PLAN」,有效為置業人士降低首期負擔,相信供樓利息上升對樓市實質影響不大。

 

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