商業不動產概述 (4)-區內支撐及陰陽面

21/10/2020
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商業不動產概述 (4)-區內支撐及陰陽面

 對商圈屬性有初步了解後接下來我們深入觀察商圈重點,就是商圈內的支撐及陰陽面。

 

筆者日前提到商圈屬性大體分為三大類型,社區型商圈、辦公型商圈、地標型商圈,

其實要觀察以上各類型商圈的優劣與否,首先就是要看這些支撐的強度為何,何謂『支撐』?簡言之就是人流量最大最密集的標的物或區域!進階觀察這些標的物或區域,有可能是市場、或是大型知名社區、學校、醫院,更重要是剛好位於交通樞紐中心!如果該區加上有矗立明顯『磁吸效應』的百貨公司、商場或電影城()等標的,這些都是商圈內的支撐。

 

因此對於支撐的概念是否有一種似曾相識的感覺?沒錯!這些支撐也就是形成商圈的基本七大要素,要觀察商圈的好與壞,支撐非常重要。就像一張椅子一樣,愈多支撐、商圈愈穩定,甚或穩定發展下還會進化支撐、增加支撐;反之,如果支撐一旦退化老舊甚至消失,這個商圈也就日漸落沒。所以支撐的強度與否,實則關係到商圈的好壞優劣。所有的商圈都有生命,而商圈也像變形蟲,有可能放大縮小,也有可能圓形範圍變帶狀範圍或多邊形範圍。總之,不管商圈如何變化,只要精確捉住觀察這些支撐就能清晰掌握。記得:『支撐』是形成商圈的基本要素,也是商圈發展的基礎,更是我們觀察商圈的重要指標。

 

觀察商圈既然有了明確的方向接下來談談觀察商圈更細微的部分就是觀察陰陽面。何謂『陰陽面』? 簡言之就是道路兩側比較人流量的多寡,多為陽、寡為陰。在我們逛商圈或觀察商圈時,常常會留意到,奇怪!怎麼對面沒什麼人走動,或感覺比較冷清、商家店舖氛圍較不明亮,再仔細觀察為何,才發現可能對面是舊區,或者有政府機構、銀行證券行庫、公園、教堂()…等商圈區段之瘤,這就屬陰面。因此要觀察陰陽面並不難,畢竟人們要逛街,直覺的反應一定是往人多的方向走,也相對安全許多。總之在商業不動產中,我們談到『陰陽面』就是論述商圈內道路幹道的兩側,以此判定興旺程度與否。

 

所以為了商圈的整體活化與發展,避免過多陰陽面的區段產生,無論是商圈內營業標的業主或經營者的串聯共識或政府單位的規劃才有步行區』的產生除了禁止車輛進入或於離峰時段減量車輛進入維護逛街行人的安全,亦可達到兩側區域人流量的均衡,提升人們前往的意願,增加街行人駐留的時間,實在是一舉多得,對抗陰陽面的最佳良善規劃。

 

中原地產 台灣商仲部 副總

王靖華

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