一手新盤買賣程序
樓花：指未建成或已建成的相關一手項目，而該發展商尚未取得屋宇署簽發的「佔用許可證」(俗稱「入伙紙」)。
現樓：已建成的相關一手項目，而該發展商已取得屋宇署簽發的「佔用許可證」(俗稱「入伙紙」)。
一手買家置業程序
- 了解自己的財務狀況及衡量供款能力
- 向專業的地產代理查詢心儀的一手住宅項目
- 參觀示範單位(如適用)
- 查閱由賣方發出的售樓說明書
- 查閱由賣方發出的價單(如適用)
- 連同所需本票遞交購樓意向登記(如適用)
- 查閱由賣方發出的銷售安排
- 按發展商於銷售安排中列明揀樓次序的方式 (如抽籤、入標或先到先得等)及條款在項目出售當天選購單位
成功選購心儀單位
- 參觀有意購買的現樓單位(如適用)
- 簽訂臨時買賣合約及支付等同樓價5%的臨時訂金
- 選擇與發展商共用律師或自行委聘代表律師
- 若選擇即供按揭付款計劃，可向發展商指定銀行/財務機 構或其他銀行/財務機構申請按揭(如適用)
- 簽訂臨時買賣合約的5個工作天內簽署買賣合約，並按支付條款，額外支付訂金(如有)，並於30天內支付印花稅。買家一般在簽署買賣合 約時支付印花稅予律師樓，由律師在買賣合約簽訂日的30天內代為安排繳交印花稅及加蓋印花。
- 若選擇建築期或其他按揭付款方法，可向發展商指定銀行/財務機構或其他銀行/財務機構申請按揭(如適用)
- 收到入伙通知書(如適用)
- 支付樓價餘款
- 簽訂轉讓契
- 驗收物業
未能成功選購心儀單位
- 如曾遞交購樓意向登記，地產代理協助客人向發展商申請退票
- 透過地產代理了解樓盤另一期的推售計劃或物色市場上的其他樓盤
二手住宅物業購買程序
二手住宅物業購買程序
- 委託地產代理
- 簽署睇樓紙及參觀物業
- 睇樓紙指的是地產代理協議（表格4），會列明成交後買家需要支付的佣金
- 與業主商討成交價錢
- 簽署臨時買賣合約及繳交臨時訂金（細訂）
- 列明成交價錢，成交日期，支付訂金的數量及日期等條款
- 細訂一般為成交價的 3% – 5%
- 委託代表律師
- 承造按揭（如有需要）
- 簽署正式買賣合約及繳交加付訂金（大訂）
- 一般會於14天內簽署正式買賣合約
- 大訂一般為成交價的 5% – 7%
- 細訂加大訂一般為成交價的 10%
- 成交前視察單位驗收物業
- 確保物業狀況與簽署臨時買賣協議時一致
- 簽訂轉讓契，繳付樓價尾數，收取鎖匙
- 業主代表律師會釐定有關費用攤分，例如管理費，差餉地租等
精明購買 tips
- 「睇樓紙」是一份具有法律效力的文件，通常有一個有效期，如有效期內經其他地產代理購入同一個單位，原地產代理可追溯買家有關佣金
- 以「現狀」交易是：
指在臨時買賣協議簽訂之時物業的相同實際狀況出售及交付予買方。所以買家在視察物業時，除了座向、景觀外，還需要留意物業內部會否出現漏水或結構受損等情況。 - 購入連「租約」出售的物業：銀行一般會視為投資性質，對於買家所批出的按揭成數及壓力測試也會有別於一般「交吉」出售的物業
- 印花稅：
- 簽署買賣協議後，便需要為物業繳付印花稅。普遍情況下，買家需負責繳付「從價印花稅」及「買家印花稅」，而賣家需負責繳付「額外印花稅」。
- 「從價印花稅」：非香港永久性居民需要繳付15%
- 「買家印花稅」：非香港永久性居民需要繳付15%
- 按揭貸款：
- 承做按揭前，建議買家比較不同機構的貸款優惠，選擇合適自己的方案。市場上亦有一些機構（如中原按揭）會協助買家比較各貸款機構的優惠差異。
二手住宅物業放售程序
二手住宅物業放售程序
- 委託地產代理及簽妥放盤紙
- 簽妥放盤紙後才能為物業發佈廣告
- 與買家商討成交價錢
- 簽署臨時買賣合約及收取臨時訂金（細訂）
- 細訂一般為成交價的 3% – 5%
- 委託代表律師草擬正式買賣合約及收取加付訂金（大訂）
- 簽署正式買賣合約時，會收取大訂，約為成交價的 5% – 7%
- 細訂加大訂一般為成交價的 10%
- 辦理按揭贖回（如有需要）
- 成交前安排買家視察單位驗收物業
- 簽訂轉讓契，繳付樓價尾數，交收鎖匙
- 業主代表律師會釐定有關費用攤分，例如管理費，差餉地租等
精明放售 tips
- 以「現狀」交易：
是指在臨時買賣協議簽訂之時物業的相同實際狀況出售及交付予買方。但賣方不能藉著此條款免除他披露違例建築工程的責任。
- 印花稅：
簽署買賣協議後，便需要為物業繳付印花稅。普遍情況下，買家需負責繳付「從價印花稅」及「買家印花稅」。而賣家需負責繳付「額外印花稅」。
「額外印花稅」：
由賣家取得物業當日起計半年內出售該物業，須繳付20%；
由賣家取得物業當日起計半年後至一年內出售該物業，須繳付15%；
由賣家取得物業當日起計一年後至三年內出售該物業，須繳付10%；
由賣家取得物業當日起計三年後出售該物業，毋須繳付「額外印花稅」。
按揭指南
什麼是「按揭」?
選購好符合心意的房產後，下一步就是要到銀行申請貸款。在香港購買房產的貸款一般叫「按揭」，是一種有抵押借貸，需要把房子抵押給銀行取得貸款，再按雙方同意的利率和還款年期分期償還。以下整理了香港房貸入門指南，讓內地或海外客戶在香港買房前加深認識！
香港房貸計劃︰「H按」及「P按」
香港銀行房貸計劃主要分「H按」及「P按」兩種。H按是指以銀行同業拆息(HIBOR)為基準的按揭計劃，一般是以「1個月期銀行同業拆息＋固定點子」（H＋?％）計算，並設有封頂息率。封頂息率通常以P(最優惠利率)作為基準，一旦拆息升，每月續期時之息率高於封頂息率，就會以封頂息率來計算供樓款項。
而P按則是以最優惠利率(Prime Rate)為基準的按揭計劃，多以「最優惠利率 – 固定點子」（P-?％）來計算。Ｐ按主要分為大P及細P：大Ｐ現為5.875厘，而細P現為5.625厘(以銀行最新公佈為準)。
申請按揭流程
申請按揭流程並不複雜，購房前建議可先進行估價，預先了解物業價值以預測銀行能否借足按揭成數；以下步驟可供參考:
- 選購心儀物業(可透過中原按揭向銀行先進行估價)
- 簽訂臨時買賣合約
- 透過中原按揭的免費按揭轉介服務，選擇並申請最合適的按揭貸款計劃
- 買家向銀行提供臨時買賣合約、身份 證明、入息證明文件等
- 銀行為有關按揭貸款進行批核
- 銀行正式向買家發出 「提供貸款通知書」
- 銀行律師準備按揭契據給買家簽署
- 律師安排向銀行提供貸款以完成交易
首付比例計算
銀行申請房貸成數取決於多項準則，例如物業價值、是否自用或投資性質、申請人收入來源來自香港或海外等。
主要收入來自香港的按揭申請人
基於在主要情況下，經人才計劃來港人士的主要收入來自香港，所以即使申請人未持有香港永久身份證，仍然享有高達香港人承造的按揭成數。根據金管局指引，購買首套房樓價$1,000萬以下，最高可向銀行貸款6成(上限$500萬)；樓價$1,000萬或以上則最高可貸款5成。
主要收入來自內地或海外的按揭申請人
根據香港金管局指引，若果主要收入非來自香港，按揭申請人的按揭成數需按現有標準下調不少於1成，下調後之按揭成數一般高達4成至5成(樓價$1,000萬以下：5成 設上限$400萬；$1,000萬或以上：４成)。留意此限制有豁免情況，若然申請人能夠證明與香港有緊密聯繫，例如申請人是由本港僱主受聘後派駐內地或外地，且有相關文件證明，又或其直系親屬（即父母、配偶或子女）於香港定居，貸款比例或可與本地收入人士看齊，但以銀行作最終決定。
詳情見下表：
| 物業類別 | 住宅樓價 | 最高按揭成數及上限 | |||
| 申請人主要收入 <來自香港> |
申請人主要收入 <來自內地或海外> |
||||
| 第一套房按揭 | 第二套房按揭 | 第一套房按揭 | 第二套房按揭 | ||
| 自住物業 | $1,000萬或以上 | 5成 | 4成 | 4成 | 3成 |
| $1,000萬以下 | 6成 (上限$500萬) |
5成 (上限$400萬) |
5成 (上限$400萬) |
4成 (上限$300萬) |
|
| 投資物業 (非自用) |
不論價值 | 5成 | 4成 | 4成 | 3成 |
銀行如何評估供款能力? 認識供款佔入息比率及壓力測試
壓力測試是香港政府訂立的風險管理機制，確保申請人在假設未來息率上升一樣有足夠財務能力供得起樓以免斷供。
於本港受聘或與香港有緊密聯繫的申請人，供款佔入息比率及壓力測試的計算也與港人無異。供款佔入息比率不可超過50%，即日後每月供款金額不可超過月收入的一半。而壓力測試則是以現有息率假定加2厘後，供款與入息比率不得高於月入60%，確保貸款人有足夠償還能力。如物業已屬於第二套房按揭又或物業用作投資用途，供款佔入息比率及壓力測試的計算則相應下調一成。
| 住宅物業 | 申請人主要收入 <來自香港> | 申請人主要收入 <來自內地或海外> | ||
| 第一套房按揭 | 第二套房按揭 | 第一套房按揭 | 第二套房按揭 | |
| 供款佔入息比率 | (自用) ≦50% (非自用) ≦40% |
(自用) ≦40% (非自用) ≦40% |
(自用) ≦40% (非自用) ≦30% |
(自用) ≦30% (非自用) ≦30% |
| 壓力測試 (假設利率升2厘計算) |
(自用) ≦60% (非自用) ≦50% |
(自用) ≦50% (非自用) ≦50% |
(自用) ≦50% (非自用) ≦40% |
(自用) ≦40% (非自用) ≦40% |
申請按揭所需文件
| 個人名義 | 公司名義 |
| 物業買賣合約 | 營業執照 |
| 內地身份證/ 護照 | 出資驗證 |
| 最近3-6個月薪金入帳銀行紀錄及糧單 | 最近6個月公司帳戶往來紀錄 |
| 稅單/ 繳稅回單/ 完稅證明 | 已審核財務報告 |
| 現職證明如雇主證明書、咭片 | 營業稅/繳稅回單 |
按揭Q&A
問題一：沒有香港身份証可在港買樓嗎？
未有香港身份證人士亦可在港買樓，但非香港永久居民需付的買樓相關稅款有所不同。持內地身份証或非香港永居人士在港買樓須繳付15%從價印花稅(AVD)及15%買家印花稅(BSD)。
問題二: 沒有收入或沒辦法提供入息證明可申請房貸嗎？
是可以的。申請人可以利用個人資產價值向銀行申請房貸，資產包括：物業、存款、股票、基金、儲蓄保險等。須留意資產審批方式的最高按揭成數為樓價的4成。
問題三: 如何申請高成數按揭？ 最高房貸比例是多少？
申請人可透過「按揭保險計劃」敍造高達9成按揭。「按揭保險計劃」是由香港按揭證券有限公司(按揭證券公司)推出，以低至一成首期協助市民置業，減輕首期負擔。根據不同樓價設有按揭成數及貸款上限，詳見下圖：
| 按揭保險計劃 | |
| 樓價 | 最高按揭成數及上限 |
| ≤$1,000萬 | 9成* |
| >$1,000萬至≤$1,125萬 | 8成至9成(上限$900萬)* |
| >$1,125萬至≤$1,200萬 | 8成 |
| >$1,200萬至$1,920萬 | 5成至8成(上限$960萬) |
問題四：申請「按揭保險計劃」有什麼資格？
申請按保需符合相關條件及準則，當中包括：
- 物業必須是自住用途。
- 不接受主要收入來自內地或海外人士的申請，除非申請人可提交證明文件顯示是受聘於本港僱主或有直系親屬(限於父母、配偶或子女)現於香港定居，則可獲豁免。
- 只接受持有香港身份證(包括:永久及非永久)居民的申請。
*上述僅屬部份參考資料，詳情可參閱香港按揭證券公司網頁。
購房稅務收費
目前非香港永久性居民或以公司名義購買住宅物業，需繳付以下稅率：
| 購入住宅物業收費 | |
| 稅項 | 稅率 |
| 買家印花稅 | 15% |
| 從價印花稅 | 15% |
政府「合資格外來人才」置業優惠
實際稅務豁免可以節省多少？
例子:
| 樓價$900萬 | 從價印花稅 | 買家印花稅 | 合共稅款 |
| 非香港永久性居民 | 15% ($135萬) | 15% ($135萬) | 30% ($270萬) |
| 高才通計劃人士 成香港永久性居民後 | 3% ($27萬) | 不設 | 3% ($27萬) |
| 可退還稅款 | 合共$243萬 | ||
| 實際稅率 | 由樓價30%降至3% | ||
