王美鳳-樓按澄語
王美鳳
中原按揭董事總經理
樓按澄語

按息一边跌 银行一边减优惠启示

21/05/2020
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近月大型银行牵头进一步削减按揭回赠,去年至今银行接连缩减按揭优惠後,过往楼按贷款高回赠吸客模式已转变。现时平均新批按揭金额为440万,平均新批转按金额约360万,调整後有关银行一般新造按揭额之现金回赠由过往1%降为0.5%,转按贷款一般金额之现金回赠降至象式的0.2%,银行除了进一步控制资金成本,亦反映银行看淡转按业务,并扭转过往客户「每两年转一转」转按成风影响银行按揭受益的经营环境。

 

虽然3月份美国已大规模放水救市,但新冠肺炎疫情在欧美地区扩散,市场忧虑加深,早前美元避险需求高企一度扯高美息未能回落,最近市场敏感情绪缓和,美元拆息已降至减息後应有水平。而在本港,银行避险性保留资金意欲增加下,港元拆息虽有回落但仍持续高於美息,未跌至正常应有水平。不过,最近金管局多管齐下为银行释放贷资金流动性,加上港元已多次触及强方兑换保证,令金管局入市,银行体系结余由之前的540亿元增加至950亿元水平,由於港元流动性增加,银行同业拆息逐步回落,楼按相关的1个月拆息由3月高达逾2厘水平降至5150.64%

 

市场供楼计划主要以H按为主,目前使用比例达88.7%(3月份住宅按揭统计数字),拆息下跌可让大部份供楼人士减轻供楼负担,尽管银行近日调减新批按揭优惠,但影响性轻微,甚至基於减息已有所抵销。现时市场上H按息介乎低至H+1.25%H+1.3%,封顶息率以P按计实际息率为2.5厘为主,拆息跌势下,H按息已跌穿2厘,515日计H按息已低至1.89厘,变相H按用家已可享减息高达0.61厘,每月供楼利息开支节省达24%

 

随着本地新冠肺炎疫情缓和,累积多月的楼市购买力正在释放,近日楼市交投明显回升,多个新盘已准备重启销售,按息下跌对正在回暖的楼市带来进一步正面讯息。楼市连系按市,加上资金流动性增加,原则上银行楼按取态应可望改善。不过,环球疫情不确定性仍大,带来全球经济连锁影响,本地经济环境亦在转壊,银行对运用放贷资金的分布有所考虑,短期内中小企应急贷款需求增加,政府亦提出中小企百分百担保特惠贷款,鼓励银行支持提供及时雨,纾缓企业资金压力,故此涉及企业及个人客户应急贷款需要运用的资金将会上升。那麽,虽然银行资金流动性增加,但碍於应急贷款需求亦上升,而就业市场恶化或影响借款人的还款能力,银行警觉性增加,故此对於楼按取态亦可能较保守。最近港元隔夜拆息已回落至515日为0.17%,与美息拉近,反映银行资金流动性增加,但与楼按相关的1个月拆息虽由上月高逾2厘水平跌至515日为0.64%,跌幅逾1厘,但高於美息差幅仍较大,反映银行拆借取态仍审慎。银行同业拆息是否可续跌至贴近美息水平视乎银行体系结余及流动性是否可进一步上升。暂时所看,笔者乐见市场上有银行对於楼按取态一直保持正面积极,管理信贷审的同时,维持整体性信贷融通亦相当重要。

 

中原按揭董事总经理王美凤

 

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