施永青-C觀點

房地产抗疫能力最强

19/03/2020
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 新冠肺炎肆虐,为了防止疫情扩散,社会上的人只好减少互相接触,导致商业活动无法如常进行,经济衰退看来已无可避免。为了防止经济出现恶性循环,各国政府纷纷减息及推行量化宽松。然而,股市、债市、金市都对这些措施反应不佳,不但没有因而回升,而且还跌个不亦乐乎,跌幅屡创历史纪录。

 

很多人都以为,在这样的局面下,房地产市场亦难幸免,一定亦会跌个不亦乐乎。但很奇怪,香港的房地产市场似乎并没有受这股悲观的情绪影响。踏入三月份之後,交投转趋畅旺,价格亦呈较强的支持力。按现时这种势头,香港房地产市场,很有机会在三月份止跌回稳,逐步摆脱因疫情而产生的负面影响。

 

现实是,新冠肺炎大规模扩散後,全球的股市都大幅下跌,跌幅高达三成,但香港住宅楼价的跌幅,却只有3%左右。香港以外的地方,房地产价格的表现如何,还有待统计数字的公布。但香港的市况,我却有机会取得第一手的讯息。中原旗下有四百多间分行,分处全港不同的地区探热,并及时向我汇报,我得到的印象是香港的地产基本上未受疫情太大影响。有实盘就不愁没有客看,愿按市场调整售价的,不愁卖不出。

 

上周六,将军澳有一个一手新盘开售,尺价在万六七左右,算是比较贴近二手价,市场反应十分良好,首天就出售了九成。周日,向隅客就转向二手市场,一天之内二手市场的平盘就被一扫而空,单日就成交了二十多套。

 

出现以上情况的原因,可归纳为以下几点:

.    香港土地供应受阻,供不应求的情况没法扭转,私人市场平均每年的供应量只有16,00018,000个单位,以致私人市场的楼价根本不用照顾一般人的购买力,而是在反映社会上最富有的那批人的购买力。香港有250万个家庭,每年只需1%的家庭(25,000)达到买楼条件,就足以把楼市当年的新供应消化掉,而且仍不够分。在这种情况下,即使疫情严重,楼价亦不虞大跌。

 

.    房地产的英文是Real Estate,意思是真正的资产。楼房是要建出来的,不像股票、债券那样,可以大量印刷出来。砖头给人的感觉总比纸张可靠。所以在市况动荡的时候,投资者会转往地产市场避险,股票愈跌得急,反突显房地产的可靠。

 

.    疫情足以令有些公司倒闭,股票与债券都可能变废纸,但楼宇在疫情结束後,一样存在,一样可用。

 

.    量宽令银行水浸,买家不愁借不到钱。

 

.    减息令供楼着数过租楼,租客会转而选择买楼。减息亦会令存款入银行的收益下降,选择买楼收租的人会增加。

 

如是令房地产市场抗疫的能力胜过其他的资产。

(转载自am730C观点2020319)

 

 

 

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