施永青-C觀點

放宽按揭成数的效用有多大?

21/10/2019
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刚发布的施政报告聚焦土地与房屋政策,其中最快可以落实的是放宽楼宇按揭占楼价的比例。受惠的只是手上没有其他物业的私人(非公司)置业者,只要他们愿意买按揭保险,就可以有机会获得银行更多的贷款(过去是即使银行肯做,政府也不许银行做)。过去,只有楼价在400万元以下的交易,才可以做九成按揭,现在提升至800万元以下的交易都可以。过去400万元至600万元的交易可以做八成按揭,现在不超过1,000万元的楼宇交易都可以做八成按揭。

 

这项措施令一批手上现金不多,原本未符合入市要求的人,忽然间发现原来自己也有资格买楼了,市场的潜在需求理应大幅增加。不少在二手市场放盘的业主,在获悉这项新政後,纷纷反价(把叫价提高,不肯按原先答应接受的价钱出售手上楼宇)。买家方面亦因担心楼价还会进一步回升,而较愿意接受业主的要求;市场上的交投因而转趋活跃。社会上因而有声音指控政府刻意托市,以维护大财团的利益。

 

我觉得这样的指控并不成立。首先,这项措施未必足以扭转现时楼市向下调整的大趋势,把它说成有托市效用,有些言之过甚。此外,受惠於这项措施的,主要是二手市场的小买家,过去他们因为首期不足,只好帮衬提供高成数按揭的发展商,只能买一手楼。现在买二手楼也可以有高成数的按揭,令他们多了很多选择。因此,这项措施实质上是令发展商要面对更多的竞争,怎可说是在维护大财团的利益?

 

其实,这项措施只惠及手上未有物业的用家,而首次置业者买的都是中小型单位,所以不可能对整个房地产市场都有承托作用。再者,减少了首期,等同需要增加每月供楼的金额,亦会令一部分人即使有首期也没法供得起楼,托市效果未必如坊间所说的那麽强劲。

 

说到底,放宽按揭成数你可以视作有利楼市的技术因素,并非对楼市有实质支撑能力的基本因素。如果一个地方政治稳定,管理有效,而经济又增长快,人民收入不断上升,这才能对楼市产生基本性的支撑作用。如果以上的因素都是负面的,但用少点首期就可以买楼,不代表楼价会因这样的技术因素而上升。九七後,曾有发展商提供零首期的付款方式,只要肯在买卖合约上签个名,就可以拿锁匙入住。但楼价仍从97年下跌至03年。可见这类技术因素的托市功能有限,而地产商亦不一定有能力左右市场的力量。

 

其实,原先把九成按揭的上限放在400万元以下的楼宇交易,根本不切实际,因为市场上根本很难找到400万元以下的交易,令措施很难惠及首次置业者。以前政府一直没有提升这个上限,是担心一提升,楼价亦会因需求增加而上升,有违要遏抑楼市的大方向。所以才一拖再拖,在现场楼价回软的时候,才敢改动九成按揭的楼价上限,以避免让更多人觉得楼价高不可攀。因此,我认为政府只是乘机修订一项过时的措施,以帮助首次置业者入市,谈不上藉这项政策托市。

​​​(转载自am730C观点20191021)

 

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