施永青-C觀點

政府收农地该如何赔偿

03/10/2019
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社会上有声音 ,要求政府引用《收回土地条例》去缓解土地供应不足的问题。必须指出的是,这套想法有违资本主义精神的,在香港现有体制下是行不通的。

 

只有在社会主义国家,政府才可以以社会利益为名没收私人财产。在资本主义社会,建制的首要任务是保护私有财产,而非方便政府行政。因此,《收回土地条例》只能应用於个别特殊的非收不可的土地需要上,而不是用来解决一般性的土地需要问题。政党现时鼓吹的做法,很明显属於後者,政府若依随的话,将会在法庭上碰到焦头烂额。

 

政府要成功引用《收回土地条例》收地 ,必须符合两项基本条件:()证明已没有其他代替方案,故不得不收回这块土地作公共用途不可;()予土地原先拥有者公平合理的赔偿。前者,昨文已讨论过;本文谈谈政府在作赔偿时,可能遇到的问题。

 

早年,政府向新界原居民收地所遇到的困难不多。原因是自从香港的农业式微之後,大量农地荒废,根本没法租得出去,变成毫无收益。所以原居民一听到政府可能把他名下的土地划入发展蓝图,都会非常雀跃。他们中很多人都是因政府收地而富贵起来的。

 

後来,香港人口膨胀得很快,政府需要的土地愈来愈多,但库房却没有足够的钱去收地,政府唯有打「白头票」,发放地权证代现金(Letter ALetter B)。持证者将来可以凭证向政府换地。

 

在没钱收的情况下要土地拥有者把土地交出来是有难度的,港英政府於是想出妙计——容许Letter ALetter B的权益自由转让。土地拥有者从政府手上收不到钱,但可以把换地权证卖给地产商收钱。地产商为了竞争,把换地权证的价钱抢得比政府正常的赔偿价还要高。新界原居民大都乐於政府用Letter ALetter B的方式来收地,然後再把换地的权益卖给地产商。

 

政府用这类方式收回大量土地後,就搞「三通一平」,提供基建设施,然後把平整好的土地供Letter ALetter B的权益拥有者来投标。参与竞标的人除了要有Letter ALetter B之外,还要另加现金作竞价。库房一样有收入。

 

我不厌其烦地重讲这段旧事,是要指出,政府想用收农地价来收地产商手上的农地是不一定行得通的。因为,在Letter ALetter B的运作过程中,政府已经默认,土地拥有者即使拥有的只是农地,亦是有发展权的。否则政府为何让Letter ALetter B的拥有者参与发展用地的投标。Letter ALetter B的二手价的升跌,正正就是土地发展潜力的价格的升跌。市场已经证实,农地也有发展权的价值,政府已没法抹杀事实。

 

政府至今仍坚持,由於收的是农地,所以只需赔农地价。很明显,这套说法只是自欺欺人;因为政府收农地价的赔偿已逾千元一尺。全世界却没有这麽贵的农地。可见政府自己也在默认土地潜在发展价值,而非只有耕种价值。因此,将来政府要强收地产商手上的土地时,不可能不为土地的发展权付出代价。

​​​​​​​(转载自am730C观点2019103)

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