二手居屋成淡市奇葩，据房屋委员会数据显示，2023年全港录得3,262宗未补地价资助房屋成交，按年升逾2成，创2002年有纪录以来历史次高。近年新晋居屋备受绿表和白居二买家追捧，楼价水涨船高。去年全港十大呎价最贵的居屋，有9个来自各区的新晋居屋屋苑，启德启朗苑绿表呎价升破1.4万元，成香港居屋之王，其呎价比昔日「九龙居屋王」大角嘴富荣花园贵逾4成。

有句说话叫做长江后浪推前浪，居屋的物业巿场亦如是。中原地产亚太区副 主席兼住宅部总裁陈永杰表示，随着禁售期及SSD解禁，近年落成的新晋居屋以楼龄优势，「身价」已逐步抛离上一代居屋王。中原地产统计2023年全港首10个呎价最贵的补地价二手居屋，有9个属入伙少于10年，楼龄约3至7年不等。

 

 

位于启德的启朗苑距离启德站只有约1分钟，区内的商业配套亦已陆续落成，楼价自然贵得有道理，2023年录得10宗未补地价成交，涉资5,365.8万元，平均呎价14,267元，较2022年13,888元升约3%，成去年全港平均呎价最贵的居屋，更贵过不少私人蓝筹屋苑。如荔枝角美孚新邨、观塘丽港城及红磡黄埔花园，去年呎价介乎11,128至14,090元。

 

成交方面，启朗苑A座中层2室，实用面积384方呎，采1房间隔，去年7月以未补地价590万元易手，呎价15,365元，打破同屋苑B座中层7室于同年1月份录得的每呎15,247元纪录，成为全港新居屋王。

 

打入十大呎价最贵居屋之中，有3个屋苑位于长沙湾，包括凯乐苑、凯德苑和丽翠苑。其中凯乐苑去年二手平均呎价12,351元，按年升1%，成全港呎价第二贵居屋。另一方面，凯乐苑是去年全港居屋成交量之冠，录113宗，较2022年75宗劲升5成，当中以面积500方呎以下单位最受欢迎，占106宗或94%。

昔日九龙居屋楼王大角嘴富荣花园，去年平均呎价失守1万元，低见9,904元，较2020年高峰期12,249元大跌近两成。与新居屋启朗苑比较，富荣花园呎价低3成。值得留意是，富荣花园在全港最贵居屋呎价排名已跌出10大，2020年仍排第8位，2021及2022年已跌至第13及30位，去年更跌至第34位。其呎价亦比元朗新入伙居屋宏富苑10,194元更低。富荣花园于1998年落成，楼龄约26年。

 

另外，一直是居屋王常客、楼龄将近37年的鲗鱼涌康山花园，呎价排名亦由2020年全港第4，去年跌至第20位。筲箕湾东涛苑则是港岛区唯一一个居屋，打入10大，去年录22宗成交，平均呎价11,609元，排名全港第7贵居屋。

陈永杰称，新居屋楼龄轻，可向银行申请高成数兼长年期按揭，绿表居屋按揭成数最高是95％，首期仅5%，买家愿意「用高价、低首期」方式入市年轻居屋。另一方面，近年楼价下滑，普遍7年内买楼的业主都要蚀让，惟独未补地价居屋转售仍获利丰厚。自政府2014年复售居屋以来，居屋以市价低至51折售予市民，令社会关注居屋市场出现短炒获利个案。全港10大最贵居屋，去年录316宗成交，较2022年208宗增加5成。

 

以凯乐苑为例，其中一伙实用面积629方呎高层户，去年9月以848万元沽出，创该屋苑历史次高，也是去年全港售价最高的未补地价居屋。翻查资料，原业主2019年9月以448万元入市，持货4年劲赚400万元，升值近9成。反映整体二手楼价的中原城市领先指数CCL，同期跌近2成。凯乐苑至今累积录得191宗二手转让，涉资逾10亿元，业主全部赚钱。

此外，受新晋居屋成交带动，去年全港居屋第二市场录得824宗、呎价1万元以上的成交，较2022年696宗也增加了18%；凯乐苑占112宗最多，其次是丽翠苑及元朗屏欣苑，分别63及51宗。

 

 

楼价下滑，二、三线资助房屋呎价已有「3字头」选择。离岛坪洲居屋坪丽苑，去年有1宗买卖，属于一伙实用面积534方呎单位，卖了170万元，呎价仅3,184元，成全港呎价最平资助房屋。另外，楼价100万元以下成交，去年有11宗，屯门公屋山景邨最平，售价低至65万元。

 

将军澳、天水围、马鞍山、沙田及屯门区，向来属资助房屋传统置业旺区，去年合共录得1,216宗居屋第二市场买卖，较2022年1,104宗增加一成。当中以将军澳交投最活跃，占339宗，其次是天水围及马鞍山，分别有244及243宗。沙田紧随其后，有222宗，屯门则以168宗居第5位。上述5大旺区已占去年整体居二市场成交量近4成。