楼市数据│公屋建筑成本4年升63% 首破百万

楼价经历数年调整后逐步回升，市场关注升势能否持续，除了看供求及购买力，建屋成本亦值得留意。正所谓羊毛出在羊身上，成本变化最终也可能反映在楼价之上。

立法会秘书处最新研究显示，公屋及绿置居每伙平均建筑成本，由2020/21年度约65万元，升至2024/25年度106万元，四年间增加约63%，首次突破百万元。其他资助出售单位同期亦升至110万元，部分小型项目每伙更达129万元。

楼价与建筑费并非同步升跌。中原城市领先指数CCL由2021年3月底180.93点，跌至2025年3月底135.31点，跌幅约25.2%；同期公屋建筑成本却升逾六成。报告指出，公屋及绿置居上盖成本由2019/20年度每呎建筑楼面约914元，升至2024/25年度约1,422元，升幅56%。政府统计处数据亦显示，以2021年4月为基期的公营建筑工程综合工资指数，至2026年6月升至112.1点，反映地盘人工成本上升约12.1%。

公营房屋规格较简约，上盖平均成本较私人住宅低约44%。按此粗略推算，私楼上盖成本约为每呎建筑楼面2,540元。以实用面积500方呎、实用率75%至80%计算，建筑楼面约625至667方呎，单计上盖工程约160万至170万元。

这只是估算，并非官方公布的私楼每伙造价。完整发展成本还涉及地基、机电、会所、园林、顾问费、地价、利息、销售开支及发展商利润，实际成本必然更高。

中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰指出，建筑费高不代表楼价只升不跌，楼价受供求、利率及购买力影响，建筑费则受人工、工程价格及项目规模左右。市况转弱时，地价和发展商利润可以下降，业主亦可能减价；但成本上升可能削弱投地及开发意欲。楼价虽曾回落，建屋成本压力反而增加，当市况回升时，便可能成为楼价的向上推力，但能否转嫁仍取决于市场负担能力，及销售速度。