中原地产研究部高级联席董事杨明仪指出，楼市自2021年高位调整，撤辣效应消退及银行收紧按揭审批，楼价跌势未完，令住宅物业价值下降，同时有部份买家趁低入市置业上车，导致价值500万元或以下的二手成交比例由2021年的两成半急升至2024年逾五成水平，近3年累计增加28.7个百分点。〈详见附表1〉

2024年首7个月全港二手住宅(包括私人住宅及公营房屋)买卖合约登记宗数录24,443宗，当中占比最高是价值500万元或以下的成交，比例达53.4%，较2023年的42.3%大幅增加11.1个百分点。2021年楼价曾创历史新高，当时占比最高原为价值501-1,000万元的成交，达58.4%。惟其后楼价回落，501-1,000万元的成交比例逐步下降，2024年跌至34.5%。市场购买力明显进一步转为流向细价楼，今年500万元或以下的成交比例推高至53.4%，较2021年仅24.7%大升近30个百分点。〈详见附表1〉

除价值500万元或以下的二手住宅比例大升及501-1,000万元的比例下跌外，2021到2024年间其他价格类别的成交比例相对平稳。今年首7个月价值1,001-2,000万元的比例录9.1%，维持约一成上下。价值2,001-5,000万元的比例录2.5%，保持约3%左右。价值5,000万元以上的比例录0.4%，继续维持少于1%。〈详见附表1〉

在二手私人住宅及二手公营房屋中，2024年首7个月同样以500万元或以下的买卖比例升幅最大，分别录45.4%及86.7%，比2023年的35.8%及70.8%，增加9.6及15.9个百分点，亦较2021年的21.4%及44.7%，累升24及42个百分点。2021年原本有近六成私楼及五成半公营房屋买卖为501-1,000万元的成交，但今年私楼及公营房屋占比最高的类别已经变为500万元或以下的低价成交。〈详见附表2及表3〉

今年首7个月500万元或以下二手买卖宗数最多的私人屋苑首五位是：嘉湖山庄(243宗)、沙田第一城(124宗)、荃湾中心(97宗)、淘大花园(77宗)及大埔中心(69宗)。嘉湖山庄及淘大花园2021年原有逾九成买卖为501-1,000万元的成交，但到2024年这两个屋苑500万元或以下的成交变成最多，500万元或以下比例同样由2021年的少于一成，分别急升至83.5%及89.5%。沙田第一城及大埔中心500万元或以下的成交，由2021年的不足一成及两成半，推升至2024年的66.0%及90.8%。荃湾中心则一向以500万元或以下的成交为主，2021年比例73.6%，但2024年已升至100%。〈详见附表4〉

公营房屋方面，今年首7个月500万元或以下二手买卖宗数最多的屋苑首六位是：天盛苑(72宗)、天颂苑(72宗)、穗禾苑(62宗)、天富苑(61宗)、丽晶花园(60宗)及兆康苑(60宗)。天盛苑、穗禾苑及兆康苑500万元或以下的成交比例同样由2021年的约六至七成，上升至2024年的97.3%、98.4%及100%。天颂苑及天富苑2021到2024年间500万元或以下的比例均维持九成水平，但2024年数字明显贴近100%，差不多全部为低价成交。至于丽晶花园2021年原有逾九成买卖为501-1,000万元的成交，同期500万元或以下的成交仅有6.2%，但2024年500万元或以下的比例已大幅上升至95.2%。〈详见附表5〉

中原地产研究部

2024年8月21日