高位买入转售平均蚀幅少于一成共27个屋苑 九龙占最多 新界两个屋苑已重返高位更升逾7%

研究部摘要

• 万景峰及名城楼价超越高峰时水平，平均赚7.64%及7.56%

• 新界细价楼表现落后，映御平均蚀27.12%最多

• 十大屋苑以映湾园表现最好

中原地产研究部高级联席董事杨明仪指出，楼价持续上升逾一年，最新CCL较2025年5月低位已回升19.21%，逐步收复过去超过三年调整的下跌裂口，暂时仍较2021年8月历史高位跌15.79%。选取上手于2019至2021年二手买入，并于2026年上半年二手转售宗数达5宗或以上的屋苑作统计，有27个屋苑的平均账面蚀幅少于一成，反映这些屋苑现时楼价贴近高峰期，表现突出。当中新界两个屋苑万景峰及名城更已超越高位升逾7%，跑赢大市。不过，有5个屋苑转售平均账面蚀幅大于两成，显示楼价与高位相距甚远，表现落后。

27个表现较优的屋苑，九龙占12个(44.4%)，新界西7个(25.9%)，新界东6个(22.2%)，港岛2个(7.4%)。其中新界西万景峰上手于2019至2021年二手买入于今年上半年转售录5宗，全数账面获利，平均赚幅7.64%，为众屋苑之冠。因为万景峰相对荃湾市中心屋苑楼龄较新，地理位置方便，邻近荃湾市中心及处于荃湾线和屯马线之间，而且租金回报理想，深受用家及投资者欢迎，带动楼价向好，超越高峰时水平。新界东名城平均赚幅录7.56%居次，屋苑位于大围站旁，租务活跃，楼价较同区大型新盘略低，吸引买家，加上在2019至2021年期间楼价升幅相对少，致今年成功重返高位。新界东骏景园及听涛雅苑平均蚀幅不足1%，分别只蚀0.46%及0.50%，主要由于高峰期升幅较少，故今年能够升至接近2019至2021年高位。九龙将军澳4个屋苑表现理想，平均蚀幅少于8%，天晋仅蚀1.24%最贴近高位，因项目属港铁将军澳站指标上盖物业。港岛二手成交量较少，只有贝沙湾及泓都表现较佳，蚀幅少于一成，分别平均较高位蚀5.45%及5.48%。泓都楼价在高峰期及低位回升的幅度皆属港岛中最大，而贝沙湾则因高峰期升幅较少所致。

2026年有5个屋苑楼价走势远远落后，转售较高位平均账面蚀幅逾两成，明显集中新界西，占3个(60.0%)，新界东及九龙各1个(各20.0%)。映御平均蚀27.12%最多，荃湾中心蚀23.11%，金狮花园蚀21.42%，时代广场蚀20.90%。上述四个屋苑均为单位面积较小的细价楼，早年受到按揭成数限制及低入场价刺激，细价楼备受追捧，楼市高峰期这类物业楼价急升，但随著其后楼市调整及政府放宽按揭，相信部分买家转投面积较大及质素较好的市区单位，致新界细价楼楼价跌幅亦大，影响今年这些屋苑仍未能补回由2019至2021年高位回落的跌幅。美孚新邨则楼龄旧，而且区内有其他楼龄较新及配套较完善的大型屋苑抢客，故此转售平均需蚀20.76%。

十大屋苑方面，以映湾园表现最好，转售较高位平均账面只蚀8.04%，海怡半岛及新都城亦不俗，平均较高位蚀10.17%及11.82%。美孚新邨平均蚀超过两成最差。其余6个屋苑的平均蚀幅介乎12.14%至19.14%不等。

中原地产研究部

2026年8月17日