楼价见底回升 2025年7月以后首次二手转售之新盘按房型统计 开放式蚀让比例逾八成半最高 2房则近三成半获利最好

中原地产研究部高级联席董事杨明仪指出，选取2025年7月以后首次二手转售(截至2026年4月30日登记)上手为2016年后一手买入之私人住宅共录3,545宗，当中有2,533宗蚀让，蚀让比例录71.5%；有1,004宗获利，获利比例录28.3%；有8宗平手，平手比例录0.2%。虽然楼价自2025年中开始见底回升，CCL至今反弹逾一成半，但有超过七成的转售需要蚀让，因该批业主大部分于楼市高峰期购入，而获利的不足三成。〈详见附表1〉

以房型分类，首次二手转售之一手新盘，开放式单位蚀让比例最高，达86.4%。相信因为上车需求大，开放式小型物业入场价低，发展商开价相对进取，但随著楼价高位回落及按揭成数放宽，这类单位需求减少所致。3房或以上及1房单位蚀让比例亦逾七成，录76.1%及70.2%。2房单位蚀让比例最低，录65.3%，低于大市的七成，2房单位明显较受市场欢迎。转售平均账面蚀让幅度最多的房型亦是开放式，录20%平均蚀幅，2房蚀16%最少。相对地，开放式单位获利比例最低，只录13.6%，而2房单位获利比例则最高，录34.5%。2房的平均账面获利幅度录14%最多，开放式平均仅赚10%最少。〈详见附表1及表2〉

开放式转售占屋苑首次二手转手总宗数逾五成之新盘有16个，其中12个(75%)楼盘的开放式单位蚀让比例达100%，即全数录得帐面亏损，港岛及新界各占5个，九龙2个。平均账面蚀幅超过两成的有7个楼盘，荟蓝及连方II蚀让幅度同样录33%最多。而翰林峰的蚀让宗数最多，录20宗。在众屋苑中，只有晓柏峰的蚀让比例为0%，这个屋苑开放式转售全部录得帐面获利，其平均获利幅度录10%亦属最多，因为晓柏峰是于2023年底楼价回调后推售的。〈详见附表3〉

2房转售占屋苑首次二手转手总宗数逾五成之新盘有40个，其中18个(45%)楼盘的2房单位蚀让比例达100%，港岛占1个，九龙5个，新界12个。2房全数蚀让的屋苑比例少于五成，明显较开放式全数蚀让的屋苑比例75%为低。平均账面蚀幅超过两成的有7个楼盘，睿峰及SILVERSANDS蚀让幅度均录31%最多。而峻峦的蚀让宗数最多，录39宗。值得留意的是，SAVANNAH、启德海湾及利奥坊‧首隅的蚀让比例为0%，这些屋苑2房转售全部录得获利。SIERRA SEA及BELGRAVIA PLACE的蚀让比例亦较低，仅录2.9%及10%，即九成或以上2房转售能够获利。上述5个屋苑均在楼价处于低位期间开售。至于2房转售平均获利幅度较多为SAVANNAH及SIERRA SEA，赚25%及24%。〈详见附表4〉

选取部份一手买入日期及二手卖出日期接近的同屋苑开放式及2房转售个案作比较，业主一手买入开放式单位的溢价远高于2房，一手呎价分别有5%到31%差距，因此开放式转售亏损风险较大。例如：启德天寰天海汇3座高层B室，实用面积266呎的开放式单位，一手买入呎价21,962元，而同座高层H室474呎的2房单位，一手买入呎价20,012元，开放式一手呎价较2房高出10%，其后转售开放式二手沽出呎价却较2房低11%，因此开放式帐面蚀23%，但2房只蚀5%。火炭星凯‧堤岸1座低层C室，实用面积228呎的开放式单位，一手买入呎价22,105元，而同屋苑3座低层J室552呎的2房单位，一手买入呎价17,507元，开放式一手呎价较2房高出26%，惟其后转售开放式二手沽出呎价较2房仅高6%，因此开放式帐面蚀24%，但2房只蚀9%。〈详见附表5〉

另外，南昌站汇玺8座中层D室275呎的开放式单位，一手买入呎价23,022元，而同屋苑7座低层L室526呎的2房单位，一手买入呎价21,913元，开放式一手呎价较2房高出5%，其后转售开放式二手沽出呎价却较2房低15%，因此开放式帐面需蚀14%，但2房赚6%。红磡启岸及大围柏傲庄亦有类似的情况。〈详见附表5〉

本文的一手成交根据「一手住宅物业销售资讯网」截至2026年4月之销售资料。一手成交包括2016年及以后五大发展商(长实、恒基、新世界、新鸿基、信和)首次推出之新盘、其他发展商包含300个单位或以上的项目，以及环海‧东岸和满名山。二手成交根据土地注册处由2025年7月至2026年4月之登记，当中不包括内部转让。不包括一约多伙之成交。获利率或亏蚀率是根据帐面成交价和已知上手成交价计算所得的百分比，当中不包括任何税项或回赠。

中原地产研究部

2026年6月9日