私人住宅租金连升4年 CRI累升27.63% 港九市区租金升幅跑赢大市 逾一成半大型成份屋苑租金累升超过三成

研究部摘要

• 港九市区租金累升约三成
• 九龙东红磡、将军澳屋苑租金表现强劲，黄埔花园升近四成
• 新界西屯门屋苑表现欠佳，豫丰花园跌近一成

中原地产研究部高级联席董事杨明仪指出，私人住宅租务在刚性需求支持下，租金不断向升，中原城市租金指数CRI更已连续7个月破顶。2026年首8个月CRI升6.94%，2025年升5.21%，2024年升5.64%，2023年升7.37%，近4年暂累升27.63%。其中，港九市区升幅跑赢大市，4年分别累升28.39%及32.16%。新界东及新界西两区升幅则不足两成半，升24.57%及22.31%，稍为落后。〈详见附表1〉

以121个CRI Mass大型成份屋苑计，有19个(15.7%)屋苑近4年租金累升逾三成，当中16个屋苑更连升4年。租金升逾三成的屋苑，九龙有10个(占同区屋苑总数31.3%)，港岛5个(19.2%)，新界东1个(3.4%)，新界西3个(8.8%)。港九市区屋苑租金表现领先新界两区。〈详见附表2〉

九龙东屋苑租金表现强劲，红磡黄埔花园、将军澳日出康城一期首都、日出康城二期、维景湾畔、将军澳中心/将军澳豪庭、新宝城、观塘丽港城及黄大仙誉‧港湾，租金升幅均超过三成，介乎30.13%到39.33%。由于红磡邻近香港理工大学，将军澳亦接近科技大学，吸引不少学生承租，推动区内屋苑租金升幅。九龙西则只有长沙湾泓景台及升悦居租金升幅较大，升32.89%及32.55%。港岛东北角太古城、康怡花园及筲箕湾逸涛湾租金升幅明显，升30.24%至36.09%不等。港岛西区学士台及香港仔深湾轩的租金亦升逾三成，西区位于香港大学附近故明显受惠。新界两区屋苑租金表现较为逊色，新界东只有沙田名城租金升幅较多，升37.85%。新界西荃湾盈翠半岛、丽城花园及元朗新元朗中心，升32.14%至33.51%不等。〈详见附表2〉

另有14个屋苑近4年租金升幅少于一成，明显落后，主要集中新界西。新界西屯门屋苑表现欠佳，其中豫丰花园更跌9.12%，是大型成份屋苑中最差，而区内的香港黄金海岸、大兴花园、迈亚美海湾、新屯门中心及海翠花园的租金仅累升5.65%至9.44%不等。新界西荃湾丽都花园及浪翠园租金升幅只有3.68%及8.27%。新界东马鞍山雅典居租金亦回落0.15%，沙田帝堡城、富豪花园及北区帝庭轩/御庭轩，升幅介乎4.69%到8.44%。港岛及九龙各有1个屋苑租金累升不足一成，分别为半山区碧瑶湾升6.41%及观塘得宝花园升9.19%。〈详见附表3〉

十大屋苑方面，市区表现较优秀。以九龙黄埔花园表现最好，租金升近四成，达39.33%。港岛太古城升36.09%居次。新界西映湾园及嘉湖山庄表现一般，租金升幅低于两成，升15.94%及16.98%。〈详见附表4〉

本文选取121个CRI Mass大型成份屋苑(不包括豪宅屋苑)作统计。资料只包括中原集团促成之租务交易计算。屋苑调整实用租金以近三个月移动平均计算。

中原地产研究部

2026年9月14日