中原地产研究部高级联席董事杨明仪指出，2023年初私人住宅租金及楼价齐复苏回升，惟其后两者走势背驰。租金受到内地学生和专才流入，以及用家转买为租的影响下，持续稳步上升，而楼价却在加息周期及一手盘低价推售的打击下，自4月开始调整下跌。预期第四季租务市场继续活跃，租金高位企稳，但同期楼价跌势加快，相信今年全年租金将跑赢楼价。估计中原城市租金指数CRI按年上升约7%，中原城市领先指数CCL则按年下跌约5%。

以117个CRI Mass大型成份屋苑划分，2023年九龙区屋苑租金升幅显著领先港岛、新界东及新界西。当中，今年8月九龙东(红磡、观塘、将军澳、黄大仙)屋苑租金较去年12月平均上升5.32%，升幅又明显优于九龙西(长沙湾、旺角、尖沙咀、油麻地)的4.52%。九龙东之中，黄埔花园及黄埔新村的租金上升超过一成，分别升11.49%及10.56%，海滨南岸升9.09%，相信因为邻近香港理工大学，吸引不少学生承租红磡附近屋苑所致。接近科技大学的将军澳区屋苑的租金升幅均达半成以上，其中新都城及新宝城上升接近一成，分别升9.91%及9.36%。九龙西租金升幅较大的屋苑有：升悦居升10.72%，港湾豪庭升9.09%。不过，传统屋苑美孚新村只升2.67%，租金升幅相对落后。

港岛方面，今年港岛东(北角、筲箕湾、铜锣湾、湾仔)屋苑租金平均上升2.53%，升幅较港岛西南(香港仔、半山区、上环、西区)的1.51%为高。囍汇及嘉荟轩的租金同样升7.53%，是港岛东众多屋苑中升幅最大，主要因为湾仔区深受国内专才欢迎。太古城及逸涛湾的租金亦有逾半成升幅，分别升6.34%及5.15%。但康怡花园及杏花村租金升幅较少，只升3.68%及3.37%。港岛西南之中，香港大学附近的泓都及翰林轩租金分别升8.75%及4.19%，明显受区内学生带动。传统屋苑海怡半岛租金升5.50%。另外，嘉辉花园及帝后华庭的租金，分别只有1.22%及1.04%升幅。

新界东方面，新界东南(马鞍山、沙田)屋苑租金平均上升3.95%，而新界东北(北区、大埔)则升3.16%。新界东南租金升幅约一成的屋苑包括御龙山升10.56%，听涛雅苑升10.18%，名城升9.60%，新港城升9.14%。传统屋苑沙田第一城只升1.53%，升幅落后。新界东北以上水中心及御皇庭的租金升幅较大，分别升5.94%及4.92%。大埔中心租金升4.72%，因为交通便利上学，吸引中文大学及教育大学学生承租。

新界西方面，新界西南(离岛、荃湾)屋苑租金平均上升2.42%，但新界西北(天水围、屯门、元朗)却下跌2.25%。位于新界西南的蓝天海岸及映湾园的租金分别升8.66%及6.10%，显示通关后机师和机组人员对东涌屋苑的租盘需求增多。绿杨新村、翠怡花园及丽城花园租金各有约6%升幅。新界西北之中，岭南大学附近的叠茵庭租金升幅较大，升2.55%，但同区大兴花园租金却跌8.27%。而传统屋苑嘉湖山庄的租金相对平稳，今年微跌0.90%。

本文选取117个CRI Mass大型成份屋苑(不包括豪宅屋苑)作统计。资料只包括中原集团促成之租务交易计算。屋苑调整实用租金以近三个月移动平均计算。

中原地产研究部

2023年9月20日