2026年上半年白石角二手私楼买卖已达去年全年逾八成 白石角站落实选址 区内成交占大埔比例有望升至三成

研究部摘要

• 白石角跑赢大埔豪宅及大埔屋苑，受白石角站刺激区内占比有望上试三成水平
• 朗涛、云汇及SILICON HILL/UNIVERSITY HILL买卖已超越或已追平去年全年
• 大埔屋苑占比降至约五成，大埔豪宅占比平稳

中原地产研究部高级联席董事杨明仪指出，2026年上半年大埔区(不包括西沙)的二手私人住宅买卖合约登记录1,074宗，总值75.11亿元，宗数达2025年全年1,668宗的64%。以白石角、大埔豪宅(包括大埔半山/大埔海滨/康乐园)、大埔屋苑(包括大埔市中心/大埔墟/太和/林村)三大区划分作比较。白石角上半年的二手私人住宅买卖录243宗，达去年全年的83%，明显跑赢大埔豪宅的65%及大埔屋苑的58%，带动白石角占大埔整体比例升至23%。今年7月政府落实东铁线白石角站的最新选址，车站邻近多个私人屋苑，目标于2033年或之前通车，消息料进一步刺激白石角的交投，区内成交。

大埔三大区中，只有白石角占大埔整体比例持续向升。白石角的占比已连升2个半年度，累升8个百分点，2025年上半年录15%，2025年下半年升至20%，2026年上半年再调高至23%。因为区内多个私人屋苑楼龄较新，单位面积及房型选择广泛，能够吸引不同客源，而且位于科学园附近，方便各类人才上班，所以白石角的二手成交活跃，占比不断上扬。白石角9个屋苑，以朗涛、云汇及SILICON HILL/UNIVERSITY HILL的表现较优，这3个屋苑成交集中于细面积的上车单位，受惠用家需求今年上半年的二手买卖宗数已经超越去年全年或已追平去年全年，分别达去年全年的1.13倍、1.02倍及1倍。天赋海湾及嘉熙的交投，亦达去年全年的98%及95%，前者追落后，而后者亦以细单位为主。惟逸珑湾、海日湾II、海日湾及逸珑湾8的二手买卖仍未及去年全年的八成，分别介乎33%至77%，明显逊于白石角整体的83%。相信因为逸珑湾面积大入场价高，海日湾II及海日湾则有一手货尾抢客影响所致。而逸珑湾8业主多为用家，较少放盘。

大埔屋苑(包括大埔市中心/大埔墟/太和/林村)占大埔整体比例连续2个半年度下跌，由逾六成降至约五成，累跌8个百分点，2026年上半年录53%。大埔屋苑楼龄普遍较旧，竞争力较弱，加上同区大型全新上车盘项目上然抢去不少购买力，因此区内二手成交减慢。选取15个主要屋苑，有3个今年上半年的二手买卖宗数达去年全年超过九成，分别为翠怡花园达1.08倍，大埔花园达1倍及八号花园达90%。翠怡花园为低价小型上车盘，加上邻近太和站，深受买家欢迎。大埔花园刚完成屋苑大维修带动交投，而八号花园则撤销大维修工程，故恢复交投。其余12个屋苑的买卖则不足去年全年八成，录43%至73%不等。

大埔豪宅(包括大埔半山/大埔海滨/康乐园)占大埔整体比例保持平稳，连续3个半年度约两成半左右，变化不大，2026年上半年录25%。由于传统豪宅面积较大，入场价高，买家需要有一定实力，故二手成交较为稳定。选取7个主要屋苑，其中大埔宝马山及倚龙山庄的二手买卖宗数，分别达去年全年的1.46倍及1倍，表现较佳。上述两个屋苑追落后，加上平均呎价相对便宜，吸引买家。而买卖未及去年全年八成的屋苑，分别为天钻、涤涛山、康乐园、比华利山别墅及鹿茵山庄，录42%至73%不等。

中原地产研究部

2026年8月20日