近年新盘迷你户身价大跌，入场费重现「1字头」。「玩具大王」蔡志明旗下旭日国际发展的屯门黄金海湾‧意岚，刚公布首张价单，折实平均呎价不足1万元，最平单位售价折实184.2万元起，可谓平绝全港，甚至比屯门甚具名气的「龙床盘」平了100万元。

意岚首张价单涉及139伙，单位实用面积206至444方呎，包括72伙开放式、58伙一房及9伙两房，价单定价209.3万至496.5万元，呎价10,122至13,511元，以最高折扣12%优惠计，折实价介乎184.2万至436.9万元，折实呎价8,907至11,890元。整批单位折实平均价9,988元。

今批有24伙折实价低于200万元，最平为5B座8楼K室，面积206方呎，属开放式，折实价184.2万元，折实呎价8,941元。呎价最低为5A座5楼D室，面积444方呎，折实价395.5万元，折实呎价8,907元。

旭日：「黄金西饼价」

旭日国际集团地产开发部董事总经理李炳余表示，项目首批单位价格参考附近楼盘售价，「希望黄金海湾项目，吸引多啲西饼客」，故首批单位定价形容为「黄金西饼价」。他亦指，项目已获中信银行(国际)及中国工商银行(亚洲)承造按揭，而未来利息走势亦趋下降。

参考同区新盘开价，凯和山于去年9月推出首批140伙，折实平均呎价11,088元；屯门飞扬1及2期则于2022年6月及23年3月开价，首批折实均呎价15,050及12,509元。意岚首批单位呎价不足1万元，料平绝青山公路一带新盘，亦是自屯门丰连后，近8年来全港首批均价最低新盘。

资料显示，对上一个首批入场费低于200万元的新盘，为2016年7月由南丰推售的屯门丰连，当时一个最平单位、面积253方呎开放式单位，折实价约197万元。而对上一个首批均价不足1万元的楼盘，同样是丰连，当时首批单位折实均价8,826元。

值得留意的是，有「龙床盘」之称的屯门菁隽，2018年推出首批73伙，折实均价高达16,937元，最平单位为8楼32室，面积131方呎，折实价285万元。而黄金海湾‧意岚首批最平单位，面积比「龙床盘」大57%，但入场费却低了100万元或35%。

每呎地价逾6000元

内房财务危机下，早前投得的官地亦要变卖。资料显示，黄金海湾所在的屯门第48区青山公路青山湾段地皮，原由佳兆业集团于2020年1月「爆冷」以接近市场预期上限的35亿元投得，每方呎楼面地价6,005元。至2021年底，市场传出资深物业投资者「玩具大王」蔡志明斥资近38亿元，向佳兆业接手该幅地皮。

有报导指，佳兆业主席郭英成与蔡志明同属潮州乡里，两人关系不错，以往集团陷入财困时，亦曾获蔡氏注资协助。

该地皮毗邻由香港小轮 （050） 及帝国集团合作的「帝御系列」，其中帝御‧岚天于2021年1月推出首批112伙，折实平均呎价15,020元。地皮占地约14.57万方呎，可建楼面约58.3万平方呎，每平方呎楼面地价约6,005元，贴近当时市场估值上限。若计及建筑及利息等成本，黄金海湾首批单位很大机会以低于成本价发售。