樓價下跌，不少私樓業主損手離場，未補地價居屋亦各走極端。長沙灣「新居屋王」凱樂苑再度升破800萬元，同樣位於西九、昔日首個「千萬居屋王」大角嘴富榮花園再度失守400萬元，是年內第4次。

據房委會資料顯示，8月份居屋第二市場（未補地價居屋及公屋）成交臨時數字為111宗，較7月208宗減少近一半，為去年3月錄125宗後的17個月新低。

入伙約4年的「居屋樓王」長沙灣凱樂苑逆市再次升破800萬元，創屋苑綠表歷來次高。位於E座高層4室，實用面積629方呎，最初開價900萬元，最後以838萬元沽出，呎價13,323元。原業主於2019年9月以442.79萬元購入單位，當時單位亦未補地價，持貨近4年，現轉手賬面獲利395.21萬元，單位升值89%。

反觀整體二手樓價的中原城市領先指數CCL，同期樓價跌幅逾一成，可見新居屋樓價跑贏大市。

凱樂苑今年已錄得88宗居二市場成交，平均成交呎價高達1.25萬元，貴過不少私樓。除了位於市區外，凱樂苑亦鄰近港鐵南昌站，步行路程只約6分鐘，加上周邊有多個豪宅新盤落成，例如維港滙及匯璽，令其樓價逆市水漲船高。

資料顯示，凱樂苑最貴未補價二手成交於去年8月錄得，位於D座鳳凰樓層單位，同屬實用631方呎3房戶，成交價868萬元、呎價13,756元。

於2019年底現樓發售的「居屋樓王」何文田冠德苑，近日再錄成交，該屋苑C座一伙中高層7室，面積483方呎，未補地價以638萬元沽出，呎價13,209元。 原業主2020年1月以415.9萬元一手買入，持貨不足4年，賬面勁賺222萬元或53%。

市民熱捧新居屋，加上最重要是政府為居屋設30年擔保期，對於未補地價的高齡居屋，按揭年期影響下，吸引力及樓價升幅自然不及新居屋。所謂長江後浪推前浪，居屋的物業巿場亦如是。

其中作為全港首個千萬居屋屋苑、樓齡約25年的旺角富榮花園，2房單位再度失守400萬元關口。位於4座一個低層單位，屬2房間隔，實用面積431方呎，本月初於居二市場以450萬元放盤，近日減至395萬元終獲承接，呎價9,165元，成為屋苑年內第4宗「3」字頭低價成交。2019年同期，屋苑同類2房單位造價逾500萬元，現賣平逾2成。

房委會就居屋設有「按揭貸款擔保」期，銀行一般會按屋苑首次出售日期起計30年，再減去樓齡，計算批核按揭年期，還款年期最長25年，而且毋須壓力測試和提供入息文件。以富榮花園為例，其首次發售日期為1998年6月，政府擔保期只剩餘五年。擔保期已過的話，未補地價居屋最多只可借7成，與一般二手市場無異，令高齡居屋較乏人問津。

富榮花園樓價回落，刺激成交加快，今年首8個月錄得53宗成交，已越超去年全年39宗，平均成交呎價10,012元。

此外，曾多次登上「居屋王」寶座的鰂魚涌康山花園，首次發售日期為1987年，由於擔保期已過，近年交投大不如前，平均每月只有一、兩宗成交，樓價亦大幅回落，3房已跌至五、六百萬元有交易。今年首8個月，康山花園錄得14宗未補地價成交，平均呎價10,732元，與2020年高峯期均價12,460元比較，下跌約14%。