2024年2月撤辣後，按揭成數上限調高，對業主的壓力測試亦鬆綁，表面上是入市的契機。然而，坊間五花八門的按揭借貸方案，是否真的能惠及業主？一文為你解釋按揭利率、按揭成數、銀行按揭回贈、各種按揭比較等承造樓宇按揭必知的細節。

能夠一筆過繳付物業全數不是人人做得到，為樓宇作按揭貸款可算是絕大部分買樓人士的選擇。

一般而言，銀行及財務機構(即：承按方)因應物業估值、借款人的收入、年齡、財務背景狀況及根據信貸報告，還有樓齡、一手的發展商回贈及屋苑質素等等考量因素，以物業作抵押而借出貸款金額。借貸人會以按揭計劃中的按揭成數、按揭利率及還款期，按時以分期形式繳付有關款項，如未能因時還款，承按方則有權收回該物業。

按揭貸款一般範圍包括：一二手私人住宅、政府資助房屋(居屋、綠置居)、村屋、寫字樓、工廈、商舖及車位等，並適用於自住或出租單位。

坊間多所按揭公司及銀行都會提供網上按揭計算功能，只需簡單輸入樓價、貸款成數、供款年期、按揭利率的資料，樓宇按揭預算便會一覽無遺。

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撤辣後，自用/非自用住宅物業按揭成數上限(不包括按揭保險)有以下調整：

若為自用住宅物業借多於70%按揭貸款，可透過按揭保險公司作出更大承保，變相減輕業主的「首期」負擔，造就更易上車契機。

撤辣後，自用住宅物業按揭成數上限(包括按揭保險)有以下調整：

按揭貸款對承按方而言存有一定風險，審批處理會較審慎，加上撤辣、金管局放寬按揭成數、暫停壓測，以及發展商推出新盤促銷的利好入市誘因，以致短期間銀行收到大量按揭申請而出現批核滯後，為免審批遇「塞車」情況，應預留充裕時間，一般最早可以在成交期前3個月提出申請。

承按方主要提供P按及H按作為物業按揭供款利率，兩者皆以浮息計算。

P 按(最優惠利率Prime Rate)，不同承按方的P按略有不同，亦有稱為大P細P，實際供款利率是由P減去銀行訂立的某一個百分比作計算。

H按(香港銀行同業拆息Hibor Rate)，是銀行相互借貸的息率，不同承按方的H按略有不同。選擇此按揭計劃者，會以H作為按揭供款利率，實際供款利率會以H加上某一個百分比作計算。H按會有「封頂位」(通常會以港元最優惠利率P看齊)。在低息周期下，H按息率會較P按吸引；在加息波動下，由於有「封頂位」的保障，選擇H供的借貸人亦可有一定的預算。

承按方批核按揭成數時，慣常會向個人信貸資料服務的機構，索取申請人的信貸評分報告，該報告是一份載有申請人使用信貸產品或服務的紀錄。當業主申請按揭，承按方會以此資料了解申請人財務狀況，例如：信用卡還款或欠款記錄、破產及其他公眾紀錄如債務追討及清盤訴訟等現況。如果評分偏低，銀行或財務機構提供予申請人的按揭成數、還款息口及還款期的條款會相對謹慎，甚至拒絕有關申請。

承按方主要來自銀行及財務機構。相對上，前者對申請人的入息要求及借貸成數上限較為謹慎，至於後者通常可提供較具彈性的按揭計劃對手頭資金較緊張的業主多一個選擇。一二手樓宇按揭比較又各有不同。

一手新盤的付款方法一般分為「即供付款」或「建築期付款(現樓)」，兩者各有優缺點視乎業主所需。而發展商亦有機會為個別樓盤提供發展商按揭優惠。

選用即供付款，需在發展商指定的樓花期內，取得按揭貸款用以付物業尾數，較適合資金充裕的業主。由於成交期較短，通常簽下臨時買賣合約後，業主便需盡早提出按揭申請，而銀行/貸款機構亦會為此類借貸人提供較大的折扣優惠。

業主只需預先支付部分樓價，然後在物業落成前3至6個月可申請按揭。雖然成交期較長，折扣優惠較遜色，但是在樓花期內不用供款，樓價尾數更可在取得入伙通知書後支付，較適合換樓或資金不足的業主。

近年，發展商會聯同指定財務公司在按揭借貸市場上分一杯羹。此類財務公司不受金管局規管，但須遵守《放債人條例》。她們提供較高成數的按揭方案，並在供款初期以多項優惠吸引業主；然而，要留意此類付款計劃通常「先甜後苦」，業主接受承造前必須考量優惠期過後的供款負擔力，或需於期後作轉按。

以往在樓宇按揭市場競爭激烈下，承按方均會對新造按揭或轉按提供現金回贈用以吸引業主；然而，近期市場調整，有部份銀行將按揭現金回贈收緊至「零回贈」。而隨著環保建築日益提升，銀行為推動及支持環保建築，推出「綠色按揭計劃」，凡購入「綠建環評」認證的鉑金級或金級評級物業的業主可享有綠色按揭現金獎賞優惠。

與一手樓宇按揭比較，二手樓宇按揭申請流程基本與一手相若，不過二手物業的按揭借貸成數會視乎物業類別、樓齡、物業質素、估價等等來釐定。

藉得留意的是，撤辣後，銀行及按保公司提供的樓宇按揭成數大大提高至高達9成，對二按貸款的需求相對大減，加上業主必須通過一按銀行的同意方可申辦二按，使申請二按的難度提高，承辦宗數已持續遞減。