2024年第3季度山頂南區市場報告
市況分析 MARKET ANALYSIS
買賣成交分析
2024年第三季由於撤辣效應消退，加上當時減息走向未明，令買賣重新放緩，但豪宅市場整體氣氛仍然向好，山頂南區第三季呈「量跌價升」局面，二手豪宅買賣共錄得20宗，較上季錄21宗微跌4.8%，當中分層單位佔14宗，洋房佔6宗。成交金額方面，第三季總二手成交金額約19.9億元，較上季少約1成。其中，白加道31號洋房以2.8億元成交，平均實用呎價逾8.7萬元，反映出具收藏價值，罕有放盤的特色超級豪宅仍有一眾「知音客」，極具承接力。另外，成交亦以急售物業為主，包括銀主盤，或業主財政上出現問題，因此減價幅度高，立即推動用家入市。
一手豪宅買賣方面，山頂南區2024年第三季共錄得7宗一手成交，按季少約4成，成交金額不跌反升，由上一季的12.2億元，大幅增加83%至22.3億元，創2021年第一季以來新。主要由於第三季的一手成交集中於洋房，錄6宗，而上一季則較為集中於分層單位，成交金額因而急增。其中，較為矚目的一手個案為壽臣山15號單號洋房，成交金額7.17億元，平均實用呎價達7.4萬元。
一手新晉豪宅方面，繼上一季有 Blue Coast 沽出566伙，貨尾單位一直有錄成交，晉環、海盈山及 Blue Coast 的平均實用呎價亦錄升幅。
租賃成交分析
2024年第三季山頂南區錄得144宗租賃成交紀錄，較上一季錄114宗，上升26.32%，總成交金額亦上升16.16%至1,666萬元，兩者均創近5季新高。
較為矚目的租賃個案為種植道11號單號大宅，實用面積約6,372平方呎，月租約99萬元，折合呎租約156元；最高呎租個案則為山頂道雙號屋，月租75萬元，實用面積3,551平方呎，呎租達211元。人才住屋需求持續，大批專才陸續透過新資本投資者入境計劃、優才計劃等來港就業，對住屋的需求及要求增加，推動豪宅租賃。
樓市展望
山頂種植道1號會德豐豪屋，有機會於第四季推出，臨海豪宅 ONE STANLEY 洋房亦陸續登場，新晉豪宅方面，港島南岸 Blue Coast II 亦即將發售，港島南岸 4B 期亦計劃於下半年進行推售，料市場目光仍集中於一手市場。
第四季在美國聯儲局逾四年首次減息及股市造好的帶動下，超級豪宅買家尋寶意欲提升，一手優質豪宅備受追捧。香港樓市有機會出現「轉角」情況，然而發展商要賣一手樓定價依然需要「大折讓」，而樓市依然要等待整體經濟、零售、股市回暖，才能夠有明顯改善。而二手方面，市場氣氛造好增加買家信心，刺激入市及換樓意欲，加上大部份豪宅業主賣樓意願上升，買賣雙方意向相同，相信有助二手豪屋買賣，料第4季交投量有50%增長。
市場焦點
長實與港鐵合作發展的黃竹坑站港島南岸第3C期 BLUE COAST II，公布項目首批單位價錢，首張價單推出128伙，涵蓋2房及3房單位。發展商提供最高14%折扣優惠，「食糊價」折實入場價921.4萬元，折實平均呎價21,526元，創港島南岸歷來首批單位折實均價之新低。加推2號價單涉及108伙，折實平均呎價21876元，據市場消息透露，項目累積收票逾4000張，按兩張價單236伙計算，超額近16倍。
跑馬地ONE JARDINE'S LOOKOUT於首輪發售85伙，單位於開售4小時後已全數沽清，共套現6.8億元。當日錄得數組大手客成交，其中最大手客購入了12伙，包括6伙三房、2伙兩房及4伙一房，以即供價計共斥資逾8,900萬元。
原由伯明翰前班主楊家誠持有的白加道31號大宅，市傳由銀主身份以約2.8億元易手，消息仍有待落實。資料顯示，山頂白加道31號B號屋，實用面積約3,203平方呎，屬三房三套間隔，設有平台花園、天台，提供超過3,700呎戶外空間，物業現進行裝修，包括加裝升降機等等。
英皇牽頭發展位於南區超級豪宅壽臣山15號，以招標形式售出12號洋房，成交價逾3.2億元，呎價約68,177元。12號洋房實用面積4,696方呎，連1,582方呎花園及1,121方呎天台，四房四套房間隔。
何氏家族以11億元沽出種植道46號A至D號屋，四幢洋房面積為4,060至4,432平方呎，平均呎價約64,759元。其後再以8.6億元沽出山頂道99、101及103號，三幢洋房面積分別為5,067平方呎、4,627平方呎，以及4,662平方呎，平均呎價59,905元。
嘉里旗下已屆現樓的畢架山龍駒道緹外以10.28億元售出一幢院墅，呎價90,318元。成交價及呎價再創項目新高，更是歷年九龍區一手豪宅單一成交金額最高個案。
山頂南區2 0 2 4 年第三季大額租賃成交
| 物業名稱/ 地址 | 物業類型 | 實用面積( 約平方呎) | 成交租金 ( H K $ / 月) | 平均呎租 ( H K $ ) |
| 種植道1 1 號 | 洋房 | 6 , 3 7 2 | $ 9 9 4 , 0 0 0 | $ 1 5 6 |
| 柯士甸山道8 號 | 洋房 | 4 , 5 8 4 | $ 8 0 0 , 0 0 0 | $ 1 7 5 |
| 山頂道2 0 號 | 洋房 | 3 , 5 5 1 | $ 7 5 0 , 0 0 0 | $ 2 1 1 |
| 深水灣道3 9號 | 洋房 | 3 , 9 9 5 | $ 4 5 0 , 0 0 0 | $ 1 1 3 |
| 大潭道8號 | 洋房 | 4 , 9 5 7 | $ 2 9 0 , 0 0 0 | $ 7 3 |
| 深水灣道6 1 - 6 3號 | 洋房 | 2 , 8 3 8 | $ 2 8 0 , 0 0 0 | $ 9 9 |
| 山景花園別墅 | 洋房 | 2 , 7 2 7 | $ 2 7 0 , 0 0 0 | $ 9 9 |
| 淺水灣道1 0 9號 | 分層住宅 | 3 , 6 4 5 | $ 3 5 0 , 0 0 0 | $ 9 6 |
山頂南區2 0 2 4 年第三季一手買賣成交
| 物業名稱/地址 | 樓層/ 單位 | 實用面積(約平方呎) | 成交金額 (H K $) | 平均呎價 (H K $) |
| 壽臣山15號 | 3 | 9,694 | $717,356,000 | $74,000 |
| 壽臣山15號 | 12 | 4,696 | $320,160,000 | $68,177 |
| 種植道46號 | A | 4,432 | $275,000,000 | $62,049 |
| 種植道46號 | B | 4,086 | $275,000,000 | $67,303 |
| 種植道46號 | C | 4,060 | $275,000,000 | $67,734 |
| 種植道46號 | D | 4,408 | $275,000,000 | $62,387 |
| ONE STANLEY Block 11 | High/C | 2,566 | $94,685,400 | $36,900 |
| 凱玥3座 | Low/B | 3,627 | $131,945,000 | $36,379 |
| 凱玥3座 | Low/A | 3,316 | $121,060,000 | $36,508 |
| 凱玥1座 | High/B | 2,247 | $69,000,000 | $30,708 |
| 凱玥1座 | Mid/B | 2,247 | $66,079,776 | $29,408 |
| 凱玥1座 | Mid/B | 2,247 | $66,000,000 | $29,372 |
| 凱玥1座 | Low/B | 2,247 | $60,462,276 | $26,908 |
| 凱玥1座 | Mid/A | 1,956 | $52,380,000 | $26,779 |
| 凱玥6座 | Low/A | 1,697 | $41,406,800 | $24,400 |
| Blue Coast Tower 1A | Mid/A | 1,263 | $36,570,000 | $28,955 |
| Blue Coast Tower 2A | High/B | 773 | $20,090,000 | $25,990 |
| 揚海1A座 | Low/B | 934 | $35,049,200 | $37,526 |
| 晉環1A座 | High/F | 1,218 | $39,924,000 | $32,778 |
| 晉環1A座 | Mid/F | 1,218 | $36,636,000 | $30,079 |
| 晉環2A座 | High/D | 845 | $24,722,222 | $29,257 |
| 意堤6座 | High/D | 1,152 | $18,000,000 | $15,625 |
山頂南區2 0 2 4 年第三季二手買賣成交
| 物業名稱/地址 | 樓層/ 單位 | 實用面積(約平方呎) | 成交金額 (H K $) | 平均呎價 (H K $) |
| 山頂道99-103號 | 99/101/ 103 | 14,356 | $828,000,000 | $87,418 |
| 白加道31號 | B | 3,203 | $280,000,000 | $41,954 |
| 壽臣山道東1號 | 19 | 2,840 | $150,000,000 | $57,676 |
| 皇府灣 | C30 | 3,337 | $140,800,000 | $52,817 |
| 山頂道8號A2座 | High / A | 1,869 | $95,000,000 | $16,736 |
| 南灣御苑1座 | High / B | 2,838 | $72,000,000 | $22,667 |
| 陽明山莊12座 | High / 69 | 2,308 | $60,200,000 | $25,370 |
| 陽明山莊5座 | High / 37 | 1,001 | $19,000,000 | $22,118 |
| 陽明山莊5座 | Low / 39 | 1,045 | $18,000,000 | $29,283 |
| 麗景園2座 | Low / 38 | 2,049 | $60,000,000 | $29,734 |
| 松苑 | Low / A | 1,917 | $57,000,000 | $50,829 |
| 旭逸居4座 | High / B | 855 | $19,380,000 | $18,981 |
| 淺水灣道37號3座 | High / A | 848 | $19,380,000 | $17,225 |
| 淺水灣道37號1座 | Low / A | 848 | $18,500,000 | $26,083 |
| 南灣花園C座 | High / 1 | 850 | $18,800,000 | $22,854 |
| 紅山半島9座 | High / B | 956 | $16,000,000 | $16,736 |
| 貝沙灣4期1座 | High / A | 4,549 | $190,000,000 | $41,767 |
| 貝沙灣4期5座 | Mid / A | 1,798 | $51,380,000 | $28,576 |
| 貝沙灣4期5座 | Mid / A | 1,798 | $50,700,000 | $28,198 |
| 貝沙灣4期5座 | Mid / A | 1,798 | $49,800,000 | $27,697 |
| 貝沙灣6期8B座 | Mid / B | 1,352 | $34,800,000 | $25,740 |
| 貝沙灣2期3座 | Low / A | 1,365 | $26,900,000 | $19,707 |
| 貝沙灣1期7座 | High / B | 1,366 | $26,400,000 | $19,327 |
| 貝沙灣4期7座 | Mid / A | 1,157 | $24,380,000 | $21,072 |
| 貝沙灣4期7座 | Low / C | 1,047 | $20,000,000 | $19,102 |
| 貝沙灣6期1座 | High / A | 733 | $16,500,000 | $22,510 |
| 南灣1座 | Mid / A | 1,942 | $39,000,000 | $20,082 |
| 南灣3座 | High / B | 1,560 | $34,500,000 | $22,115 |
| 南灣3座 | Low / B | 1,516 | $30,000,000 | $19,789 |
| 南灣9座 | High / A | 1,051 | $20,000,000 | $19,029 |
| 南灣10座 | High / A | 1,072 | $18,500,000 | $17,257 |
| 深灣9號3座 | Low / B | 1,386 | $30,000,000 | $21,645 |
| 深灣9號1座 | Low / B | 1,368 | $29,310,000 | $21,425 |
| 南 區．左岸1座 | High / A | 1,765 | $46,000,000 | $26,062 |
| 揚海2A座 | High / F | 941 | $21,800,000 | $23,167 |
全港其他地區2 0 2 4 年第三季大額一手買賣成交
| 物業名稱/ 地址 | 區域 | 物業類型 | 實用面積(約平方呎) | 成交金額 (H K $) | 平均呎價 (H K $) |
| 帝景園 | 香港 - 中半山 | 分層住宅 | 2,287 | $145,220,000 | $63,498 |
| 帝景園 | 香港 - 中半山 | 分層住宅 | 2,268 | $144,018,000 | $63,500 |
| 帝景園 | 香港 - 中半山 | 分層住宅 | 2,153 | $116,000,000 | $53,878 |
| 帝景園 | 香港 - 中半山 | 分層住宅 | 1,794 | $93,288,000 | $52,000 |
| 緹外 | 九龍 - 石硤尾 | 洋房 | 11,382 | $1,028,000,000 | $90,318 |
| 緹外 | 九龍 - 石硤尾 | 分層住宅 | 4,557 | $260,000,000 | $57,055 |
| 緹外 | 九龍 - 石硤尾 | 分層住宅 | 4,451 | $250,000,000 | $56,167 |
| 緹外 | 九龍 - 石硤尾 | 分層住宅 | 4,483 | $230,000,000 | $51,305 |
| 緹外 | 九龍 - 石硤尾 | 分層住宅 | 4,557 | $220,000,000 | $48,277 |
| 緹外 | 九龍 - 石硤尾 | 分層住宅 | 4,431 | $208,500,000 | $47,055 |
| St. Georg e’s Mansions | 九龍 - 何文田 | 分層住宅 | 3,927 | $193,000,000 | $49,147 |
| 緹外 | 九龍 - 石硤尾 | 分層住宅 | 4,437 | $191,800,000 | $43,227 |
| 緹外 | 九龍 - 石硤尾 | 分層住宅 | 4,176 | $180,000,000 | $43,103 |
| 天璽 | 九龍 - 九龍站 | 分層住宅 | 1,717 | $137,360,000 | $80,000 |
| 天 璽．海 | 九龍 - 啟德 | 分層住宅 | 2,175 | $120,000,000 | $55,172 |
| St. Georg e’s Mansions | 九龍 - 何文田 | 分層住宅 | 2,087 | $98,680,000 | $47,283 |
| 尚．珒 溋 | 九龍 - 啟德 | 分層住宅 | 2,222 | $95,100,000 | $42,799 |
| 畔海 | 新界 - 小欖 | 洋房 | 4,641 | $116,000,000 | $24,995 |
| 雲海別墅 | 新界 - 馬鞍山 | 洋房 | 3,804 | $110,566,000 | $29,066 |
| 駿嶺薈 | 新界 - 沙田 | 洋房 | 4,098 | $102,778,000 | $25,080 |
| 駿嶺薈 | 新界 - 沙田 | 洋房 | 4,087 | $102,502,000 | $25,080 |
| 泓碧 | 新界 - 馬鞍山 | 洋房 | 3,419 | $100,200,000 | $29,307 |
| 泓碧 | 新界 - 馬鞍山 | 洋房 | 3,350 | $90,000,000 | $26,866 |
| 泓碧 | 新界 - 馬鞍山 | 洋房 | 3,792 | $90,000,000 | $23,734 |
| 瓏珀山(第二期) | 新界 - 沙田 | 分層住宅 | 2,504 | $64,578,000 | $25,790 |
| 朗濤 | 新界 - 白石角 | 分層住宅 | 2,775 | $61,605,000 | $22,200 |
| 逸瓏灣I | 新界 - 白石角 | 分層住宅 | 2,505 | $60,000,000 | $23,952 |
全港其他地區2 0 2 4 年第三季大額二手買賣成交
| 物業名稱/ 地址 | 區域 | 物業類型 | 實用面積(約平方呎) | 成交金額 (H K $) | 平均呎價 (H K $) |
| 包華士道8號 | 香港 - 東半山 | 洋房 | 6,493 | $360,000,000 | $55,444 |
| 禮頓山 | 香港 - 跑馬地 | 分層住宅 | 3,738 | $130,000,000 | $34,778 |
| 大寶閣 | 香港 - 東半山 | 分層住宅 | 3,335 | $114,000,000 | $34,183 |
| 大寶閣 | 香港 - 東半山 | 分層住宅 | 4,174 | $106,000,000 | $25,395 |
| 嘉雲臺 | 香港 - 東半山 | 分層住宅 | 2,739 | $103,800,000 | $37,897 |
| 禮頓山 | 香港 - 跑馬地 | 分層住宅 | 2,786 | $98,000,000 | $35,176 |
| 禮頓山 | 香港 - 跑馬地 | 分層住宅 | 1,724 | $86,000,000 | $49,884 |
| 禮頓山 | 香港 - 跑馬地 | 分層住宅 | 2,828 | $86,000,000 | $30,410 |
| 嘉富麗苑 | 香港 - 中半山 | 分層住宅 | 2,278 | $78,000,000 | $34,241 |
| 御花園 | 香港 - 灣仔 | 分層住宅 | 1,674 | $75,800,000 | $45,281 |
| 根德道19號 | 九龍 - 九龍塘 | 洋房 | 9,687 | $570,000,000 | $58,842 |
| 禧福道12號 | 九龍 - 九龍塘 | 洋房 | 6,532 | $333,000,000 | $50,980 |
| 德雲道7號 | 九龍 - 九龍塘 | 洋房 | 5,994 | $230,000,000 | $38,372 |
| 君臨天下 | 九龍 - 九龍站 | 分層住宅 | 2,973 | $148,000,000 | $49,781 |
| 3期蔚陽海蜂徑95號 | 新界 - 愉景灣 | 洋房 | 4,853 | $90,000,000 | $18,545 |
| 鹿茵山莊 | 新界 - 大埔 | 洋房 | 2,908 | $60,000,000 | $20,633 |
