去年政府已先後全面放寬樓按措施，面對財赤問題，市場預期今年新一份財案未必對樓市有太多著墨；今次政府仍為市場送了點甜，公佈$400萬或以下物業的置業印花稅降至僅$100。$400萬之單位為例，置業印花稅由原來$6萬大減至只需付$100。$400萬樓宇在市場上屬於細價樓，是不少初置業人士的上車選擇；根據土地註冊處數字，去年$400萬以下住宅買賣成交有13,428宗，佔整體成交比例約25%。印花稅新政令初置業上車人士受惠，亦同步有利推動買樓收租需求。

本港已進入減息周期，銀行去年已提速減息3次，令現時市場按息3.5%已低於30年平均按息水平4.09%水平，對比現時租金回報平均已升至約3.5%，供平過租個案已逐步增多。現時市場上尤以不少細價樓有甚高租金回報，當中有不少$400萬以下細價樓之租金回報高逾4%，屋苑樓盤選擇例如九龍灣得寶花園、荃灣荃威花園及沙田河畔花園等(例子僅供參考，樓價及租金或會基於不同因素出現變化)，這類屋苑單位已普遍出現「供平過租」情況，現時加上物業買賣印花稅減至$100，置業成本減少，相信可推動更多初上車人士選擇轉租為買，同步亦吸引買樓收租人士基於細價樓入市成本低、租金回報高、並可以租金代供樓之誘因在細價樓市場尋寶。

舉個例子，以九龍灣得寶花園一個約380呎單位為例，作價約$380萬，若於2月26日前購入此單位，置業印花稅率為1.5%，金額$57,000；在新財案後現時入市此單位之印花稅降至僅$100。有關單位現時租金約可高達$16,500，若買入此單位申請7成按揭及30年還款期，以目前市場按息3.5%計算，月供金額約為$11,945，「供平過租」情況相當明顕，金額相差達$4,555；即使申請9成按揭，月供金額約$15,360亦屬「供平過租」，租屋貴過供樓的情況下，加上現時樓市見底勢頭趨穩，若買家已備有足夠首期，相信傾向轉租為買之機會較大。

若屬於買樓收租人士，這類租金回報高的細價樓甚具吸引力，除了置業成本低，按上述租金計，租金回報高達5.2%，等於買樓後租金全數可作為供樓用之餘，尚有餘額可作回報又或幫助抵銷置業雜項支出。再者，去年收租物業按揭之租金列作入息之計法亦已放寬，由租金7成上調至租金8成可計作入息審批按揭，降低了買樓收租人士申請按揭之入息要求，幾項誘因增加下，或可掀起細價樓尋寶熱。

 

上文轉載自HKET地產站專欄

中原按揭董事總經理王美鳳

 

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