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【供平过租】细价楼率先出现「供抵过租」 佳悦、荃湾中心供比租平2成

近年租金与楼价背驰,造就「供抵过租」重现,并以细价楼为主。

本港楼市出现「租金狂升、楼价大跌」异常现象,过去3年楼价累跌近3成,同期租金却升近4%,造就「供抵过租」重现,有单位更供平过租超过2成。

 

中原地产抽取上半年部份屋苑低价成交,并于撤辣后成功租出的单位作分析,发现当中部份成交确实已经出现「供抵过租」,即是业主每月供楼,比起租住同一单位的租金为低。由于租金收入已完全覆盖供楼支出,业主毋须每月再「补贴」,扭转多年来「租抵过供」局面。事实上,近期一些趁楼价跌、租金升而入市的本地或海外投资者,收租回报已不再是得1、2厘,而是普遍有3、4厘,甚至更高,单计每月收租已够供楼有凸。

 

率先出现「供抵过租」的屋苑,有新盘有二手楼,包括观塘BAL RESIDENCE、长沙湾佳悦、将军澳海茵庄园日出康城LP6、荃湾中心、九龙湾得宝花园、沙田好运中心及蓝田汇景花园等,供楼比租金低1%至21%不等。

荃湾中心7月暂录得6宗成交,多过上月全月4宗。
荃湾中心7月暂录得6宗成交,多过上月全月4宗。

 

撤辣后收租回报见5厘

 

中原地产碧海蓝天分行高级区域营业经理许永生表示,长沙湾佳悦中层E室,实用面积212方呎,属开放式单位,获一名投资者于今年3月底、即政府宣布全面撤辣后斥316.97万元购入,呎价14,951元。该买家5月收楼,两个月后即以13,500元全包租出,呎租64元创项目新高,租金回报率5.1厘,回报之高属近年新盘少见。「供抵过租」有数得计,按市场常用供楼标准,即7成按揭、供30年及按息4.125厘计,此单位每月供款为10,754元。

 

由此可见,同一个单位,业主每月供楼比租金低2,746元或20.3%,即使扣除每月管理费近1,200元,相业主每月仍可净袋约1,500元。

长沙湾入伙盘佳悦,出现「供抵过租」成交个案。
长沙湾入伙盘佳悦,出现「供抵过租」成交个案。

 

另外,丽新发展(488)的观塘BAL RESIDENCE亦出现「供平过租」,一个面积304方呎低层D室,今年3月以433.7万元沽出,本月以16,000元租出,租金回报4.4厘。同样以市场常用供楼标准,单位每月供款14,715元,比租金平8%。

 

大型屋苑亦陆续出现「供平过租」,其中一个例子,为荃湾中心重庆楼一个实用面积380方呎两房间隔,7月以13,300元租出。翻查纪录,业主今年初以310万元入市,毋须按揭Full Pay买楼。相比单位每月供款10,517元,供楼比租金每月节省2,783元,如果选择租的话,就高出26%。

 

细单位承租力强

 

近期出现供平过租的成交个案,暂时主要集中细单位市场,原因是该类单位承租力强、内地生抢租、及近年租金急升所致。据差估物业估价署数据,今年以来中小型私人住宅租金升幅逾1.7%,而大单位同期升幅仅0.06%。另外,今年中小型单位楼价累跌3%,较大单位跌幅1%为多,造就细单位较快出现「供抵过租」现象。

 

整体而言,在目前高息环境下,租楼平过供楼的情况仍极为普遍。不过,中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰认为,随著政府大力输入人才,预期租金持续强势,当困扰楼市主要元凶的息口回落,楼价企稳而租金续升,「供抵过租」将成趋势,吸引投资客重投市场。

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