2022年山顶南区二手交投量下跌61.2% 创2011年有纪录以来新低 总成交金额跌54.3%

根据中原地产分行统计数字，2022山顶南区共录得69宗二手豪宅买卖成交，较2021之178宗跌61.2%，创2011年有纪录以来新低。成交当中分层单位占45宗，洋房占22宗，屋地占2宗成交。至于总金额方面，2022年山顶南区二手成交金额共涉资84.21亿元，较2021年之184.4亿元跌54.3%，当中分层单位总成交金额为33.72亿元，洋房39.19亿元，屋地11.3亿元。中原地产山顶南区、愉景湾及离岛区高级资深营业董事何兆棠指，2022年第2、3、4季成交量偏低，主要受第5波疫情恶化影响交投量，加上施政报告未有放宽辣招，欠缺救市方案、港股急跌、息口上升、俄乌战争等负面因素都令楼市气氛转差。

 

2022年山顶南区一手录得6宗成交 创2015年有纪录以来新低 成交金额23.6亿元

2022年山顶南区一手成交录得6宗，创2015年有纪录以来新低，较2021年22宗大幅下跌72.7%，成交金额达23.6亿元，较2021年76.64亿元跌69.2%。2022年多间内房相继现债务危机，影响内地富豪购买意欲。发展商惜售，期望通关后经济加快复苏，市场交投气氛可改善。总结山顶南区一手及二手市场合共录得75宗成交，成交金额达到107.81亿元，成交宗数较去年200宗下跌62.5%，创2015年有纪录以来新低，成交金额较去年261.04亿元跌58.7%，2022年山顶南区成交量一手及二手价量齐跌。

 

逾亿元二手成交宗数乃过往6年新低 金额比例达70% 1宗成交金额超过5亿元

2022年共录得21宗逾亿元成交，宗数较去年大幅下跌47.5%，乃过往6年新低，逾亿元成交总金额只有58.77亿元，为过往9年新低。2022年逾亿元成交金额比例回升，录得70%，21宗逾亿元成交中，有1宗成交金额超过5亿元。

 

7个分层指标屋苑中4个屋苑呎价录跌幅 幅度由1.3%至28.2%不等

分层指标屋苑楼价与去年相比，7个屋苑中4个屋苑呎价录跌幅，幅度由1.3%至28.2%不等。阳明山庄成交以大单位为主，拉高整体平均实用呎价；南湾大厦成交则为细单位，所以实用呎价相对去年则录得较大跌幅。区内换楼需求减少，租金未见回落压力，业主宁愿持续收租，亦不愿大幅减价沽出。

 

2022年成交之最

屋地最高成交金额: 金马麟山道5号，成交价10亿元

洋房最高成交金额: 浅水湾道71号，实用面积5506平方呎，成交价为4.3亿元，实用呎价约为78,097元

分层最高成交金额: 白加道43号，实用面积3222平方呎，造价2.168亿元，实用呎价约为67,287元

 

2022年新晋豪宅屋苑买卖及租赁成交

2022年新晋豪宅屋苑走势各异。贝沙湾、南湾、深湾9号及南区左岸共录得97宗买卖成交及427宗租赁成交。黄竹坑站1、2期入伙在即，令区内新晋豪宅屋苑抗跌力上升，业主惜售。

 

2022年山顶南区租赁市场录成交429宗 金额0.4763亿元

何氏谓，2022年租赁成交录429宗，比2021年下跌24.3%，总成交金额0.4763亿元，亦跌28.6%。2022年10万元至20万元的租赁成交最受影响，受外资公司撤离香港、部份公司倒闭及缩紧开支影响，流失部份目标租客。山顶南区第四季租赁宗数录87宗，比去年同期下跌12宗，跌幅达12%，实用呎租52.3元。第4季0至9.99万元租赁成交依然占大多数，占70%。2022全年实用呎租都保持在52元或以上的水平。

 

2022年一手成交量增加200% 二手楼价及租金有5至10%波幅

何兆棠表示，疫情平稳，政府今日起取消所有社交距离措施，只维持口罩令，明年初有望通关，相信会加快社会复苏，利好楼市。美国加息估计将近见顶， 买家恢复入市信心。二手市场方面，银主盘、财困盘、遗产盘涌现，价钱吸引，而坐享独立门牌、海景花园等优质洋房可获买家垂青。何兆棠预料2023年分层单位成交量增加50%，洋房成交量亦有30%增长，二手楼价有5至10%波幅。

 

一手市场方面，建灏地产ONE STANLEY 明年第一季隆重登场、会德丰山顶种植道1号超级豪宅别墅、鸭脷洲临海楼王凯玥明年陆续开售、港岛南岸黄竹坑地铁上盖第三、四期亦会加入战场、市场百花齐放。山顶南区新楼豪屋现货因应全新项目推广受惠。何兆棠预料交投量必增加200%，一手楼价水平维持平稳。

 

租赁市场方面，10万元以内租赁成交保持平稳，买家转买为租需求增加。20万元以上租赁成交对象主要为国内客，10万元至20万元租赁成交比较受压，受外资公司撤离香港、部份公司倒闭及缩紧开支影响，流失部份目标租客。何兆棠预料租赁成交量平稳，租金视乎单位配套及装修程度，波幅有5至10%。

 

政府早前宽免海外人才来港置业的BSD印花税，长远对香港经济有利。何兆棠建议政府减辣，双倍印花税DSD由15%调整至8.5%，有助释放二手市场购买力，减辣措施实在急不容缓 。

 

查询：中原地产山顶南区、愉景湾及离岛区高级资深营业董事何兆棠   (Louis) 91050088 

 

2022年私人住宅土地供应回顾及未来展望

私人住宅土地供应回顾

由于新增住房用地持续紧缺，政府近年将土地供应重心转向需求更为紧迫的公营房屋，并在2018《长远房屋策略》（《长策》）中，将公私营房屋供应比例由6:4调整为7:3，因此自2019/20年度起，私人房屋土地供应目标即下调至每年提供土地可兴建12,900个住宅单位，而每年的实际土地供应量，也大致回落至相应水平，仅有2017/18与2021/22两年，因该年私人发展/重建项目数字远超预计，才大幅超出供应目标。最新发布的《长策2022》，则继续维持每年12,900伙的供应目标。

 

根据发展局预计，2022/23财政年度首三季（即截至2022年末）土地供应量为11,900伙，已达年度供应目标逾9成比例。当中政府卖地、铁路物业发展项目、市建局项目及私人发展重建项目分别提供约5,370、3,000、925及2,605伙。

 

铁路物业发展项目

铁路项目在财年首三季已推出东涌配电站（约1,600伙）以及小蚝湾车厂上盖物业第一期第一批（约1,400伙）两个项目，后续则可能推出东涌东站第一期项目（约1,580伙）。

 

市建局项目

市建局则已推出西营盘崇庆里/桂香街（约165伙）、土瓜湾荣光街／崇安街（约560伙）以及西营盘皇后大道西／贤居里（约200伙）共三个项目。

 

政府卖地

政府卖地方面，2022年卖地表住宅用地数量为13幅，其中并非滚存自上年的新增用地为5幅，两数字均为2011年后政府恢复定期卖地后逾十年的新低，且近四年卖地表均维持15幅住宅用地或以下的低位水平，新增用地则不超过10幅，反映政府土地储备有限且补充缓慢。

卖地表中已推出的住宅用地中，屯门青山公路 - 大榄段（屯门市地段第561号）地皮较受瞩目，在2022年4月底曾因5份标书均未达底价而流标，同年再次推出后，于10月以呎价3,522元成交，远低于4月份时市场普遍预计的5,000元至7,000元水平，反映项目投资额较大，加上2022年市况转弱，令发展商投标心态偏审慎。

此外，为抑制住宅单位面积过细的「纳米楼」风气，政府在2021年12月提出将最低单位面积要求加入地契条款中，订定每个住宅单位实用面积不得少于26平方米（约280平方呎）。2022年2月25日起，又将该政策进一步推展至所有政府卖地项目、铁路物业发展项目、市区重建局项目以及私人发展商的换地和修订地契的申请。故近期推出的所有住宅官地卖地条款中均包含单位面积下限条款，而上述曾于2022年4月推出的屯门青山公路 - 大榄段地皮，则是首个设有该限呎条款的住宅官地。

卖地表中尚余6幅住宅用地，以新界西及离岛为主，此外亦包含一幅启德地皮。该幅启德住宅用地由此前的近启德站的两幅商业用地改划而来，估计总值约为52.2亿元，楼面呎价约6,000港元。

 

旧楼强拍条例及申请宗数

为加快市区重建速度，政府在1999年实施《土地（为重新发展而强制售卖）条例》（香港法例 第545章 ）(以下简称强拍条例)，容许地段的大多数份数拥有人(大业主/发展商)向土地审裁处提出申请，强制售卖该地段所有的「不可分割业权份数」，从而整合地段上所有业权。强拍条例推出后， 1999年至2005年期间，土地审裁处所接获的强拍申请宗数每年只录得10宗以下。其中一个原因是部份旧楼的伙数较少，一个单位所占的「不可分割业权份数」已超过一成。如果遇上其中一户不愿出售单位，大业主/发展商便未能满足已拥有该地段不少于九成业权的强拍要求，收购因而受到阻碍。有见及此，政府认为九成的申请门槛有检讨的空间，于是在2006年展开咨询，并于2010年进行修订，在原有的强拍条件下，容许三个指明地段类别的申请门槛降低，由原有的九成下降至八成水平。

放宽强拍门槛后，随即释放部分旧楼项目，刺激强拍申请宗数由2009年仅录得8宗急升至2010年21宗，其后升至2011年的48宗，两年间共录69宗，已经超越政策出台后11年期间的总和 (11年共录64宗)。2012年更进一步攀升至57宗，是历年强拍申请宗数的最高纪录。自2013年起，强拍申请宗数开始回落，2013年仅17宗，主要是政府积极卖地，加上强拍程序繁复，小业主亦叫价企硬，发展商因而减慢收购旧楼的步伐。2017年后，政府将住宅供应重点转向公营房屋，卖地数量有限，发展商需要透过旧楼收购补充发展用地，令近年强拍宗数再被推高。

截至2022年9月30日，2022年全年暂录22宗强拍申请，当中较为受关注的个案包括新世界申请强拍铜锣湾波斯富街、利园山道一带旧楼，地盘面积达约19,800平方呎。而宏安地产及会德丰地产亦同样积极，各有4宗强拍申请。宏安地产的强拍申请中，有3宗位于鸭脷洲，1宗位于油塘。而会德丰地产的强拍申请中，有3宗位于跑马地黄泥涌道，1宗位于黄竹坑。

 

 

 

政府建议-降低强拍门槛至六成或七成

考虑到距离上次放宽强拍门槛已有逾10年，行政长官在2021年施政报告中，提及有意再降低强拍申请门槛，并于2022年施政报告中披露建议细节。当中50年至70年楼龄的旧楼，强拍门槛由八成下降至七成；楼龄70年以上的旧楼，强拍门槛由八成下降至六成。另外，地段并非位于工业地带，而地段上所有的建筑物均为30年楼龄或以上的工业大厦，强拍门槛由八成降至七成。其余类别的物业，强拍门槛则维持不变。

 

政府建议-容许平均计算相连地段业权

现行的机制下，如果地段上的建筑物由共用楼梯连接，相关地段的平均业权比例达强拍门槛，发展商便可提出申请。否则，每一个地段应独立计算其业权比例，必需每一个地段同样符合强拍要求，才可提出申请。为鼓励发展商合并更大的地盘面积作发展，政府建议相连地段上，不论建筑物是否由共用楼梯所连接，业权计算均可采用平均值，前设是每一个地段的业权同样达六成或以上。

 

假设有5个相连地段 (地段A至地段E)，地段上建筑物的楼龄同样为55年，兼且没有共用楼梯。如果地段B 及地段D 的业权份数未达强拍门槛，发展商便不可合并整个地盘，当中地段A、地段C 及地段E 只能作独立发展，因此新旧楼将会交替出现，除了影响城市景观的协调性，亦大大降低整个地段重建的潜力。在新建议下，政府容许发展商「转移」相连地段的业权份数，令申请强拍更具弹性，有助统一整个地盘的业权，令土地资源得以善用。