山頂南區2022年一二手市場合共錄得75宗成交 按年跌62.5% 創2015年有紀錄以來新低 成交金額107.81億元 中原何兆棠:2023年一手成交量增200% 二手樓價及租金波幅有5至10%

2022年山頂南區二手交投量下跌61.2% 創2011年有紀錄以來新低 總成交金額跌54.3%
根據中原地產分行統計數字,2022山頂南區共錄得69宗二手豪宅買賣成交,較2021之178宗跌61.2%,創2011年有紀錄以來新低。成交當中分層單位佔45宗,洋房佔22宗,屋地佔2宗成交。至於總金額方面,2022年山頂南區二手成交金額共涉資84.21億元,較2021年之184.4億元跌54.3%,當中分層單位總成交金額為33.72億元,洋房39.19億元,屋地11.3億元。中原地產山頂南區、愉景灣及離島區高級資深營業董事何兆棠指,2022年第2、3、4季成交量偏低,主要受第5波疫情惡化影響交投量,加上施政報告未有放寬辣招,欠缺救市方案、港股急跌、息口上升、俄烏戰爭等負面因素都令樓市氣氛轉差。
2022年山頂南區一手錄得6宗成交 創2015年有紀錄以來新低 成交金額23.6億元
2022年山頂南區一手成交錄得6宗,創2015年有紀錄以來新低,較2021年22宗大幅下跌72.7%,成交金額達23.6億元,較2021年76.64億元跌69.2%。2022年多間內房相繼現債務危機,影響內地富豪購買意欲。發展商惜售,期望通關後經濟加快復甦,市場交投氣氛可改善。總結山頂南區一手及二手市場合共錄得75宗成交,成交金額達到107.81億元,成交宗數較去年200宗下跌62.5%,創2015年有紀錄以來新低,成交金額較去年261.04億元跌58.7%,2022年山頂南區成交量一手及二手價量齊跌。
逾億元二手成交宗數乃過往6年新低 金額比例達70% 1宗成交金額超過5億元
2022年共錄得21宗逾億元成交,宗數較去年大幅下跌47.5%,乃過往6年新低,逾億元成交總金額只有58.77億元,為過往9年新低。2022年逾億元成交金額比例回升,錄得70%,21宗逾億元成交中,有1宗成交金額超過5億元。
7個分層指標屋苑中4個屋苑呎價錄跌幅 幅度由1.3%至28.2%不等
分層指標屋苑樓價與去年相比,7個屋苑中4個屋苑呎價錄跌幅,幅度由1.3%至28.2%不等。陽明山莊成交以大單位為主,拉高整體平均實用呎價;南灣大廈成交則為細單位,所以實用呎價相對去年則錄得較大跌幅。區內換樓需求減少,租金未見回落壓力,業主寧願持續收租,亦不願大幅減價沽出。
2022年成交之最
屋地最高成交金額: 金馬麟山道5號,成交價10億元
洋房最高成交金額: 淺水灣道71號,實用面積5506平方呎,成交價為4.3億元,實用呎價約為78,097元
分層最高成交金額: 白加道43號,實用面積3222平方呎,造價2.168億元,實用呎價約為67,287元
2022年新晉豪宅屋苑買賣及租賃成交
2022年新晉豪宅屋苑走勢各異。貝沙灣、南灣、深灣9號及南區左岸共錄得97宗買賣成交及427宗租賃成交。黃竹坑站1、2期入伙在即,令區內新晉豪宅屋苑抗跌力上升,業主惜售。
2022年山頂南區租賃市場錄成交429宗 金額0.4763億元
何氏謂,2022年租賃成交錄429宗,比2021年下跌24.3%,總成交金額0.4763億元,亦跌28.6%。2022年10萬元至20萬元的租賃成交最受影響,受外資公司撤離香港、部份公司倒閉及縮緊開支影響,流失部份目標租客。山頂南區第四季租賃宗數錄87宗,比去年同期下跌12宗,跌幅達12%,實用呎租52.3元。第4季0至9.99萬元租賃成交依然佔大多數,佔70%。2022全年實用呎租都保持在52元或以上的水平。
2022年一手成交量增加200% 二手樓價及租金有5至10%波幅
何兆棠表示,疫情平穩,政府今日起取消所有社交距離措施,只維持口罩令,明年初有望通關,相信會加快社會復甦,利好樓市。美國加息估計將近見頂, 買家恢復入市信心。二手市場方面,銀主盤、財困盤、遺產盤湧現,價錢吸引,而坐享獨立門牌、海景花園等優質洋房可獲買家垂青。何兆棠預料2023年分層單位成交量增加50%,洋房成交量亦有30%增長,二手樓價有5至10%波幅。
一手市場方面,建灝地產ONE STANLEY 明年第一季隆重登場、會德豐山頂種植道1號超級豪宅別墅、鴨脷洲臨海樓王凱玥明年陸續開售、港島南岸黃竹坑地鐵上蓋第三、四期亦會加入戰場、市場百花齊放。山頂南區新樓豪屋現貨因應全新項目推廣受惠。何兆棠預料交投量必增加200%,一手樓價水平維持平穩。
租賃市場方面,10萬元以內租賃成交保持平穩,買家轉買為租需求增加。20萬元以上租賃成交對象主要為國內客,10萬元至20萬元租賃成交比較受壓,受外資公司撤離香港、部份公司倒閉及縮緊開支影響,流失部份目標租客。何兆棠預料租賃成交量平穩,租金視乎單位配套及裝修程度,波幅有5至10%。
政府早前寬免海外人才來港置業的BSD印花稅,長遠對香港經濟有利。何兆棠建議政府減辣,雙倍印花稅DSD由15%調整至8.5%,有助釋放二手市場購買力,減辣措施實在急不容緩 。
查詢:中原地產山頂南區、愉景灣及離島區高級資深營業董事何兆棠 (Louis) 91050088
2022年私人住宅土地供應回顧及未來展望
私人住宅土地供應回顧
由於新增住房用地持續緊缺,政府近年將土地供應重心轉向需求更為緊迫的公營房屋,並在2018《長遠房屋策略》(《長策》)中,將公私營房屋供應比例由6:4調整為7:3,因此自2019/20年度起,私人房屋土地供應目標即下調至每年提供土地可興建12,900個住宅單位,而每年的實際土地供應量,也大致回落至相應水平,僅有2017/18與2021/22兩年,因該年私人發展/重建項目數字遠超預計,才大幅超出供應目標。最新發佈的《長策2022》,則繼續維持每年12,900伙的供應目標。
根據發展局預計,2022/23財政年度首三季(即截至2022年末)土地供應量為11,900伙,已達年度供應目標逾9成比例。當中政府賣地、鐵路物業發展項目、市建局項目及私人發展重建項目分別提供約5,370、3,000、925及2,605伙。
鐵路物業發展項目
鐵路項目在財年首三季已推出東涌配電站(約1,600伙)以及小蠔灣車廠上蓋物業第一期第一批(約1,400伙)兩個項目,後續則可能推出東涌東站第一期項目(約1,580伙)。
市建局項目
市建局則已推出西營盤崇慶里/桂香街(約165伙)、土瓜灣榮光街/崇安街(約560伙)以及西營盤皇后大道西/賢居里(約200伙)共三個項目。
政府賣地
政府賣地方面,2022年賣地表住宅用地數量為13幅,其中並非滾存自上年的新增用地為5幅,兩數字均為2011年後政府恢復定期賣地後逾十年的新低,且近四年賣地表均維持15幅住宅用地或以下的低位水平,新增用地則不超過10幅,反映政府土地儲備有限且補充緩慢。
賣地表中已推出的住宅用地中,屯門青山公路 - 大欖段(屯門市地段第561號)地皮較受矚目,在2022年4月底曾因5份標書均未達底價而流標,同年再次推出後,於10月以呎價3,522元成交,遠低於4月份時市場普遍預計的5,000元至7,000元水平,反映項目投資額較大,加上2022年市況轉弱,令發展商投標心態偏審慎。
此外,為抑制住宅單位面積過細的「納米樓」風氣,政府在2021年12月提出將最低單位面積要求加入地契條款中,訂定每個住宅單位實用面積不得少於26平方米(約280平方呎)。2022年2月25日起,又將該政策進一步推展至所有政府賣地項目、鐵路物業發展項目、市區重建局項目以及私人發展商的換地和修訂地契的申請。故近期推出的所有住宅官地賣地條款中均包含單位面積下限條款,而上述曾於2022年4月推出的屯門青山公路 - 大欖段地皮,則是首個設有該限呎條款的住宅官地。
賣地表中尚餘6幅住宅用地,以新界西及離島為主,此外亦包含一幅啟德地皮。該幅啟德住宅用地由此前的近啟德站的兩幅商業用地改劃而來,估計總值約為52.2億元,樓面呎價約6,000港元。
舊樓強拍條例及申請宗數
為加快市區重建速度,政府在1999年實施《土地(為重新發展而強制售賣)條例》(香港法例 第545章 )(以下簡稱強拍條例),容許地段的大多數份數擁有人(大業主/發展商)向土地審裁處提出申請,強制售賣該地段所有的「不可分割業權份數」,從而整合地段上所有業權。強拍條例推出後, 1999年至2005年期間,土地審裁處所接獲的強拍申請宗數每年只錄得10宗以下。其中一個原因是部份舊樓的伙數較少,一個單位所佔的「不可分割業權份數」已超過一成。如果遇上其中一戶不願出售單位,大業主/發展商便未能滿足已擁有該地段不少於九成業權的強拍要求,收購因而受到阻礙。有見及此,政府認為九成的申請門檻有檢討的空間,於是在2006年展開諮詢,並於2010年進行修訂,在原有的強拍條件下,容許三個指明地段類別的申請門檻降低,由原有的九成下降至八成水平。
放寬強拍門檻後,隨即釋放部分舊樓項目,刺激強拍申請宗數由2009年僅錄得8宗急升至2010年21宗,其後升至2011年的48宗,兩年間共錄69宗,已經超越政策出台後11年期間的總和 (11年共錄64宗)。2012年更進一步攀升至57宗,是歷年強拍申請宗數的最高紀錄。自2013年起,強拍申請宗數開始回落,2013年僅17宗,主要是政府積極賣地,加上強拍程序繁複,小業主亦叫價企硬,發展商因而減慢收購舊樓的步伐。2017年後,政府將住宅供應重點轉向公營房屋,賣地數量有限,發展商需要透過舊樓收購補充發展用地,令近年強拍宗數再被推高。
截至2022年9月30日,2022年全年暫錄22宗強拍申請,當中較為受關注的個案包括新世界申請強拍銅鑼灣波斯富街、利園山道一帶舊樓,地盤面積達約19,800平方呎。而宏安地產及會德豐地產亦同樣積極,各有4宗強拍申請。宏安地產的強拍申請中,有3宗位於鴨脷洲,1宗位於油塘。而會德豐地產的強拍申請中,有3宗位於跑馬地黃泥涌道,1宗位於黃竹坑。
政府建議-降低強拍門檻至六成或七成
考慮到距離上次放寬強拍門檻已有逾10年,行政長官在2021年施政報告中,提及有意再降低強拍申請門檻,並於2022年施政報告中披露建議細節。當中50年至70年樓齡的舊樓,強拍門檻由八成下降至七成;樓齡70年以上的舊樓,強拍門檻由八成下降至六成。另外,地段並非位於工業地帶,而地段上所有的建築物均為30年樓齡或以上的工業大廈,強拍門檻由八成降至七成。其餘類別的物業,強拍門檻則維持不變。
類別 | 修訂前的強拍門檻 | 建議修訂後的強拍門檻 |
50年至70年樓齡的舊樓 | 80% | 70% |
70年以上樓齡的舊樓 | 80% | 60% |
非工業地區及達30年樓齡或上的工廈 | 80% | 70% |
政府建議-容許平均計算相連地段業權
現行的機制下,如果地段上的建築物由共用樓梯連接,相關地段的平均業權比例達強拍門檻,發展商便可提出申請。否則,每一個地段應獨立計算其業權比例,必需每一個地段同樣符合強拍要求,才可提出申請。為鼓勵發展商合併更大的地盤面積作發展,政府建議相連地段上,不論建築物是否由共用樓梯所連接,業權計算均可採用平均值,前設是每一個地段的業權同樣達六成或以上。
假設有5個相連地段 (地段A至地段E),地段上建築物的樓齡同樣為55年,兼且沒有共用樓梯。如果地段B 及地段D 的業權份數未達強拍門檻,發展商便不可合併整個地盤,當中地段A、地段C 及地段E 只能作獨立發展,因此新舊樓將會交替出現,除了影響城市景觀的協調性,亦大大降低整個地段重建的潛力。在新建議下,政府容許發展商「轉移」相連地段的業權份數,令申請強拍更具彈性,有助統一整個地盤的業權,令土地資源得以善用。