2022年山頂南區二手交投量下跌61.2% 創2011年有紀錄以來新低 總成交金額跌54.3%

根據中原地產分行統計數字，2022山頂南區共錄得69宗二手豪宅買賣成交，較2021之178宗跌61.2%，創2011年有紀錄以來新低。成交當中分層單位佔45宗，洋房佔22宗，屋地佔2宗成交。至於總金額方面，2022年山頂南區二手成交金額共涉資84.21億元，較2021年之184.4億元跌54.3%，當中分層單位總成交金額為33.72億元，洋房39.19億元，屋地11.3億元。中原地產山頂南區、愉景灣及離島區高級資深營業董事何兆棠指，2022年第2、3、4季成交量偏低，主要受第5波疫情惡化影響交投量，加上施政報告未有放寬辣招，欠缺救市方案、港股急跌、息口上升、俄烏戰爭等負面因素都令樓市氣氛轉差。

 

2022年山頂南區一手錄得6宗成交 創2015年有紀錄以來新低 成交金額23.6億元

2022年山頂南區一手成交錄得6宗，創2015年有紀錄以來新低，較2021年22宗大幅下跌72.7%，成交金額達23.6億元，較2021年76.64億元跌69.2%。2022年多間內房相繼現債務危機，影響內地富豪購買意欲。發展商惜售，期望通關後經濟加快復甦，市場交投氣氛可改善。總結山頂南區一手及二手市場合共錄得75宗成交，成交金額達到107.81億元，成交宗數較去年200宗下跌62.5%，創2015年有紀錄以來新低，成交金額較去年261.04億元跌58.7%，2022年山頂南區成交量一手及二手價量齊跌。

 

逾億元二手成交宗數乃過往6年新低 金額比例達70% 1宗成交金額超過5億元

2022年共錄得21宗逾億元成交，宗數較去年大幅下跌47.5%，乃過往6年新低，逾億元成交總金額只有58.77億元，為過往9年新低。2022年逾億元成交金額比例回升，錄得70%，21宗逾億元成交中，有1宗成交金額超過5億元。

 

7個分層指標屋苑中4個屋苑呎價錄跌幅 幅度由1.3%至28.2%不等

分層指標屋苑樓價與去年相比，7個屋苑中4個屋苑呎價錄跌幅，幅度由1.3%至28.2%不等。陽明山莊成交以大單位為主，拉高整體平均實用呎價；南灣大廈成交則為細單位，所以實用呎價相對去年則錄得較大跌幅。區內換樓需求減少，租金未見回落壓力，業主寧願持續收租，亦不願大幅減價沽出。

 

2022年成交之最

屋地最高成交金額: 金馬麟山道5號，成交價10億元

洋房最高成交金額: 淺水灣道71號，實用面積5506平方呎，成交價為4.3億元，實用呎價約為78,097元

分層最高成交金額: 白加道43號，實用面積3222平方呎，造價2.168億元，實用呎價約為67,287元

 

2022年新晉豪宅屋苑買賣及租賃成交

2022年新晉豪宅屋苑走勢各異。貝沙灣、南灣、深灣9號及南區左岸共錄得97宗買賣成交及427宗租賃成交。黃竹坑站1、2期入伙在即，令區內新晉豪宅屋苑抗跌力上升，業主惜售。

 

2022年山頂南區租賃市場錄成交429宗 金額0.4763億元

何氏謂，2022年租賃成交錄429宗，比2021年下跌24.3%，總成交金額0.4763億元，亦跌28.6%。2022年10萬元至20萬元的租賃成交最受影響，受外資公司撤離香港、部份公司倒閉及縮緊開支影響，流失部份目標租客。山頂南區第四季租賃宗數錄87宗，比去年同期下跌12宗，跌幅達12%，實用呎租52.3元。第4季0至9.99萬元租賃成交依然佔大多數，佔70%。2022全年實用呎租都保持在52元或以上的水平。

 

2022年一手成交量增加200% 二手樓價及租金有5至10%波幅

何兆棠表示，疫情平穩，政府今日起取消所有社交距離措施，只維持口罩令，明年初有望通關，相信會加快社會復甦，利好樓市。美國加息估計將近見頂， 買家恢復入市信心。二手市場方面，銀主盤、財困盤、遺產盤湧現，價錢吸引，而坐享獨立門牌、海景花園等優質洋房可獲買家垂青。何兆棠預料2023年分層單位成交量增加50%，洋房成交量亦有30%增長，二手樓價有5至10%波幅。

 

一手市場方面，建灝地產ONE STANLEY 明年第一季隆重登場、會德豐山頂種植道1號超級豪宅別墅、鴨脷洲臨海樓王凱玥明年陸續開售、港島南岸黃竹坑地鐵上蓋第三、四期亦會加入戰場、市場百花齊放。山頂南區新樓豪屋現貨因應全新項目推廣受惠。何兆棠預料交投量必增加200%，一手樓價水平維持平穩。

 

租賃市場方面，10萬元以內租賃成交保持平穩，買家轉買為租需求增加。20萬元以上租賃成交對象主要為國內客，10萬元至20萬元租賃成交比較受壓，受外資公司撤離香港、部份公司倒閉及縮緊開支影響，流失部份目標租客。何兆棠預料租賃成交量平穩，租金視乎單位配套及裝修程度，波幅有5至10%。

 

政府早前寬免海外人才來港置業的BSD印花稅，長遠對香港經濟有利。何兆棠建議政府減辣，雙倍印花稅DSD由15%調整至8.5%，有助釋放二手市場購買力，減辣措施實在急不容緩 。

 

查詢：中原地產山頂南區、愉景灣及離島區高級資深營業董事何兆棠   (Louis) 91050088 

 

2022年私人住宅土地供應回顧及未來展望

私人住宅土地供應回顧

由於新增住房用地持續緊缺，政府近年將土地供應重心轉向需求更為緊迫的公營房屋，並在2018《長遠房屋策略》（《長策》）中，將公私營房屋供應比例由6:4調整為7:3，因此自2019/20年度起，私人房屋土地供應目標即下調至每年提供土地可興建12,900個住宅單位，而每年的實際土地供應量，也大致回落至相應水平，僅有2017/18與2021/22兩年，因該年私人發展/重建項目數字遠超預計，才大幅超出供應目標。最新發佈的《長策2022》，則繼續維持每年12,900伙的供應目標。

 

根據發展局預計，2022/23財政年度首三季（即截至2022年末）土地供應量為11,900伙，已達年度供應目標逾9成比例。當中政府賣地、鐵路物業發展項目、市建局項目及私人發展重建項目分別提供約5,370、3,000、925及2,605伙。

 

鐵路物業發展項目

鐵路項目在財年首三季已推出東涌配電站（約1,600伙）以及小蠔灣車廠上蓋物業第一期第一批（約1,400伙）兩個項目，後續則可能推出東涌東站第一期項目（約1,580伙）。

 

市建局項目

市建局則已推出西營盤崇慶里/桂香街（約165伙）、土瓜灣榮光街／崇安街（約560伙）以及西營盤皇后大道西／賢居里（約200伙）共三個項目。

 

政府賣地

政府賣地方面，2022年賣地表住宅用地數量為13幅，其中並非滾存自上年的新增用地為5幅，兩數字均為2011年後政府恢復定期賣地後逾十年的新低，且近四年賣地表均維持15幅住宅用地或以下的低位水平，新增用地則不超過10幅，反映政府土地儲備有限且補充緩慢。

賣地表中已推出的住宅用地中，屯門青山公路 - 大欖段（屯門市地段第561號）地皮較受矚目，在2022年4月底曾因5份標書均未達底價而流標，同年再次推出後，於10月以呎價3,522元成交，遠低於4月份時市場普遍預計的5,000元至7,000元水平，反映項目投資額較大，加上2022年市況轉弱，令發展商投標心態偏審慎。

此外，為抑制住宅單位面積過細的「納米樓」風氣，政府在2021年12月提出將最低單位面積要求加入地契條款中，訂定每個住宅單位實用面積不得少於26平方米（約280平方呎）。2022年2月25日起，又將該政策進一步推展至所有政府賣地項目、鐵路物業發展項目、市區重建局項目以及私人發展商的換地和修訂地契的申請。故近期推出的所有住宅官地賣地條款中均包含單位面積下限條款，而上述曾於2022年4月推出的屯門青山公路 - 大欖段地皮，則是首個設有該限呎條款的住宅官地。

賣地表中尚餘6幅住宅用地，以新界西及離島為主，此外亦包含一幅啟德地皮。該幅啟德住宅用地由此前的近啟德站的兩幅商業用地改劃而來，估計總值約為52.2億元，樓面呎價約6,000港元。

 

舊樓強拍條例及申請宗數

為加快市區重建速度，政府在1999年實施《土地（為重新發展而強制售賣）條例》（香港法例 第545章 ）(以下簡稱強拍條例)，容許地段的大多數份數擁有人(大業主/發展商)向土地審裁處提出申請，強制售賣該地段所有的「不可分割業權份數」，從而整合地段上所有業權。強拍條例推出後， 1999年至2005年期間，土地審裁處所接獲的強拍申請宗數每年只錄得10宗以下。其中一個原因是部份舊樓的伙數較少，一個單位所佔的「不可分割業權份數」已超過一成。如果遇上其中一戶不願出售單位，大業主/發展商便未能滿足已擁有該地段不少於九成業權的強拍要求，收購因而受到阻礙。有見及此，政府認為九成的申請門檻有檢討的空間，於是在2006年展開諮詢，並於2010年進行修訂，在原有的強拍條件下，容許三個指明地段類別的申請門檻降低，由原有的九成下降至八成水平。

放寬強拍門檻後，隨即釋放部分舊樓項目，刺激強拍申請宗數由2009年僅錄得8宗急升至2010年21宗，其後升至2011年的48宗，兩年間共錄69宗，已經超越政策出台後11年期間的總和 (11年共錄64宗)。2012年更進一步攀升至57宗，是歷年強拍申請宗數的最高紀錄。自2013年起，強拍申請宗數開始回落，2013年僅17宗，主要是政府積極賣地，加上強拍程序繁複，小業主亦叫價企硬，發展商因而減慢收購舊樓的步伐。2017年後，政府將住宅供應重點轉向公營房屋，賣地數量有限，發展商需要透過舊樓收購補充發展用地，令近年強拍宗數再被推高。

截至2022年9月30日，2022年全年暫錄22宗強拍申請，當中較為受關注的個案包括新世界申請強拍銅鑼灣波斯富街、利園山道一帶舊樓，地盤面積達約19,800平方呎。而宏安地產及會德豐地產亦同樣積極，各有4宗強拍申請。宏安地產的強拍申請中，有3宗位於鴨脷洲，1宗位於油塘。而會德豐地產的強拍申請中，有3宗位於跑馬地黃泥涌道，1宗位於黃竹坑。

 

 

 

政府建議-降低強拍門檻至六成或七成

考慮到距離上次放寬強拍門檻已有逾10年，行政長官在2021年施政報告中，提及有意再降低強拍申請門檻，並於2022年施政報告中披露建議細節。當中50年至70年樓齡的舊樓，強拍門檻由八成下降至七成；樓齡70年以上的舊樓，強拍門檻由八成下降至六成。另外，地段並非位於工業地帶，而地段上所有的建築物均為30年樓齡或以上的工業大廈，強拍門檻由八成降至七成。其餘類別的物業，強拍門檻則維持不變。

 

政府建議-容許平均計算相連地段業權

現行的機制下，如果地段上的建築物由共用樓梯連接，相關地段的平均業權比例達強拍門檻，發展商便可提出申請。否則，每一個地段應獨立計算其業權比例，必需每一個地段同樣符合強拍要求，才可提出申請。為鼓勵發展商合併更大的地盤面積作發展，政府建議相連地段上，不論建築物是否由共用樓梯所連接，業權計算均可採用平均值，前設是每一個地段的業權同樣達六成或以上。

 

假設有5個相連地段 (地段A至地段E)，地段上建築物的樓齡同樣為55年，兼且沒有共用樓梯。如果地段B 及地段D 的業權份數未達強拍門檻，發展商便不可合併整個地盤，當中地段A、地段C 及地段E 只能作獨立發展，因此新舊樓將會交替出現，除了影響城市景觀的協調性，亦大大降低整個地段重建的潛力。在新建議下，政府容許發展商「轉移」相連地段的業權份數，令申請強拍更具彈性，有助統一整個地盤的業權，令土地資源得以善用。