中原地产研究部高级联席董事杨明仪指出，2024年底公营房屋银主盘存量69个，较2023年底的60个上升15%，而2024年底私人住宅存量191个，按年微跌3.0%。因为公营房屋银主盘存量增加，所以推动整体住宅存量微升，由2023年底的257个上升至2024年底的260个。〈详见附表1〉

按季方面，截止2024年12月，住宅银主盘存量共260个，比上季的249个增加11个或4.4%，数字连升3季，并连续6季处于二百宗以上高水平。公私营住宅存量均上升，公营房屋增幅明显较私人住宅高。公营房屋存量69个，按季增加9个或15%，而私人住宅存量191个，按季仅轻微增加2个或1.1%。利率持续回落，加上传统新春后季节性旺市来临，相信市场买卖增多有助银主盘的消耗，估计首季存量将略有下调。〈详见附表1〉

私人住宅按银主放盘价划分，第4季价值2,000万或以下新增银主盘升幅均超过四成半，其中1,000至2,000万增幅高达1.07倍。而2,000万以上新增银主盘升幅最小，录45%。在新增数量大于售出量下，1,000至2,000万银主盘存量明显增加29%。不过，700至1,000万及2,000万以上银主盘售出量不俗，致存量分别下跌14%及10%。〈详见附表2〉

分区而言，第4季只有港岛区私人住宅银主盘存量录得下跌，同期九龙及新界区均上升。港岛区存量35个，按季减少22%。港岛各价值类别银主盘售出量均能够抵消或高于新增数量，所以存量没有增加。其中700至1,000万新增数量增幅达1.33倍，但售出量等同增幅，故存量持平。500万或以下新增升幅录23%，因售出量大幅高于新增量，致存量下跌27%。〈详见附表3〉

九龙区私人住宅银主盘存量57个，按季上升10%。九龙不同价值新增银主盘全部录得升幅，升幅最多是500至700万，增幅达2.25倍，惟售出量逊色，致存量急升1.50倍。700至1,000万新增银主盘增幅最小，录50%，期内售出量高于新增数量，所以存量大减38%，是唯一存量录得跌幅的类别。〈详见附表4〉

新界区私人住宅银主盘存量99个，按季上升8%。新界1,000至2,000万新增银主盘增幅超过一倍，录1.33倍，售出量追不上新增量，故存量明显上升67%。2,000万以上未有新增银主盘，而期内售出1宗，故存量减少25%。〈详见附表5〉

2024年第4季2,000万以上的私人住宅银主盘售出个案共11宗，九龙占6宗，港岛4宗，新界1宗。主要为实用面积1,000呎以上的大型单位，有6宗上手买入为一手。当中4宗的成交价低于业主买入价，蚀幅介乎6%到46%不等，有6宗的成交价高于业主买入价，赚幅介乎41%到2.01倍不等。蚀幅最大是九龙塘珏堡低层复式H室，实用面积1,615呎，原业主于2012年以3,543万元买入，其后银主以2,200万元放盘，最终成交价仅1,900万元，帐面蚀让46%。赚幅最大是湾仔星域轩1座高层C室，实用面积827呎，原业主于2000年以823万元买入，其后银主以2,880万元放盘，最终成交价2,480万元，帐面赚2.01倍。〈详见附表6〉

本次统计资料仅包括中原获委托放盘。资料剔除非住宅物业类型包括写字楼、商舖、厂厦、停车位及地皮。将军澳及西贡拨入九龙区计算。价钱以银主放盘价划分。售出量按银主通知售出及土地注册处数据。

中原地产研究部

2025年1月28日