中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，2024年底公營房屋銀主盤存量69個，較2023年底的60個上升15%，而2024年底私人住宅存量191個，按年微跌3.0%。因為公營房屋銀主盤存量增加，所以推動整體住宅存量微升，由2023年底的257個上升至2024年底的260個。〈詳見附表1〉

按季方面，截止2024年12月，住宅銀主盤存量共260個，比上季的249個增加11個或4.4%，數字連升3季，並連續6季處於二百宗以上高水平。公私營住宅存量均上升，公營房屋增幅明顯較私人住宅高。公營房屋存量69個，按季增加9個或15%，而私人住宅存量191個，按季僅輕微增加2個或1.1%。利率持續回落，加上傳統新春後季節性旺市來臨，相信市場買賣增多有助銀主盤的消耗，估計首季存量將略有下調。〈詳見附表1〉

私人住宅按銀主放盤價劃分，第4季價值2,000萬或以下新增銀主盤升幅均超過四成半，其中1,000至2,000萬增幅高達1.07倍。而2,000萬以上新增銀主盤升幅最小，錄45%。在新增數量大於售出量下，1,000至2,000萬銀主盤存量明顯增加29%。不過，700至1,000萬及2,000萬以上銀主盤售出量不俗，致存量分別下跌14%及10%。〈詳見附表2〉

分區而言，第4季只有港島區私人住宅銀主盤存量錄得下跌，同期九龍及新界區均上升。港島區存量35個，按季減少22%。港島各價值類別銀主盤售出量均能夠抵消或高於新增數量，所以存量沒有增加。其中700至1,000萬新增數量增幅達1.33倍，但售出量等同增幅，故存量持平。500萬或以下新增升幅錄23%，因售出量大幅高於新增量，致存量下跌27%。〈詳見附表3〉

九龍區私人住宅銀主盤存量57個，按季上升10%。九龍不同價值新增銀主盤全部錄得升幅，升幅最多是500至700萬，增幅達2.25倍，惟售出量遜色，致存量急升1.50倍。700至1,000萬新增銀主盤增幅最小，錄50%，期內售出量高於新增數量，所以存量大減38%，是唯一存量錄得跌幅的類別。〈詳見附表4〉

新界區私人住宅銀主盤存量99個，按季上升8%。新界1,000至2,000萬新增銀主盤增幅超過一倍，錄1.33倍，售出量追不上新增量，故存量明顯上升67%。2,000萬以上未有新增銀主盤，而期內售出1宗，故存量減少25%。〈詳見附表5〉

2024年第4季2,000萬以上的私人住宅銀主盤售出個案共11宗，九龍佔6宗，港島4宗，新界1宗。主要為實用面積1,000呎以上的大型單位，有6宗上手買入為一手。當中4宗的成交價低於業主買入價，蝕幅介乎6%到46%不等，有6宗的成交價高於業主買入價，賺幅介乎41%到2.01倍不等。蝕幅最大是九龍塘珏堡低層複式H室，實用面積1,615呎，原業主於2012年以3,543萬元買入，其後銀主以2,200萬元放盤，最終成交價僅1,900萬元，帳面蝕讓46%。賺幅最大是灣仔星域軒1座高層C室，實用面積827呎，原業主於2000年以823萬元買入，其後銀主以2,880萬元放盤，最終成交價2,480萬元，帳面賺2.01倍。〈詳見附表6〉

本次統計資料僅包括中原獲委託放盤。資料剔除非住宅物業類型包括寫字樓、商舖、廠廈、停車位及地皮。將軍澳及西貢撥入九龍區計算。價錢以銀主放盤價劃分。售出量按銀主通知售出及土地註冊處數據。

中原地產研究部

2025年1月28日