16/05/2022

置业与投资要考虑的事项大大不同。

港人爱买砖头，因根据过往经验，买楼除可自住外，亦是一种投资工具，不少人以此作中长线投资买楼收租以赚取租金回报。在选购单位时，两者要考虑的重点会有很大分别。

自住选宅 配合家人需要

若要拣选的是自住物业时，买家要考虑的因素除了价钱外，主要环绕一家人的需要为主。首先，准买家宜计清楚条数，如供楼支出比租楼更低，而你本身已有足够「比首期」的资金，加上每月的供楼开支并不会对家庭构成压力，那当然首选买楼。相反如每月租金支出远比供楼低，那建议可暂时将置业计划延后，以待市况逆转时再置业。

如「计数」的结果显示「供楼平过租」，置业者便要因应买楼的预算和同住家人的情况，去考虑选择甚么单位。

1．因应同住人数拣选户型和则型：单身人士置业可以选择开放式或1房单位。二人家庭可能已需要选择2房单位，而普通4人或以上家庭，则要考虑在能力范围内选2房或以上单位。

2．自住物业考虑舒适和配套，多选新盘或半新盘，最好是有商场会所等设施，附近亦有齐学校、医院及街市等，甚至连宠物诊所及宠物公园等亦在考虑之列，日常生活更方便。

3．买楼时亦会考虑家人外出工作和上学的交通时间，或是否连车位等。

买楼投资  3大注意事项

1.    投资者以成本主导

如单位是用作投资物业或买楼收租，虽然同样会考虑配套和环境，但这些都变成次要考虑因素。买家主要需考虑投资物业回报问题，以往不少投资者会人弃我取在跌市执平货，甚至选择价钱较低的「银主盘」以降低买楼成本；亦可能会选择一些内栊质素欠佳，如楼龄偏大及装修残旧的单位，进行简单翻新后再放售，以图赚取物业升值回报。

2.    预计利润 先扣除杂费成本

由于投资物业者多不是首次置业买家，本身已持有其他物业，故需要缴付于买楼的印花税率较高，划一为楼价15%的从价印花税，变相增加了投资物业成本。再者，投资者还要考虑按揭问题，因为用作投资的物业，最多只可做楼价五成按揭，如投资者在香港拥有其他物业，按揭成数会再下调一成，而且于压力测试亦会更严格。

投资者由购入单位至成功转手期间，还要负责差饷、地租、管理费和供楼利息等开支，都需要计算到成本内，加上买卖所涉及的代理佣金及律师费等，扣除以上所有成本后，如卖出单位仍有利润，才是投资物业的价值回报。当然，在等待物业升值期间，投资者亦可同时将单位出租以赚取租金回报。

3.    预算租金回报 决定是否投资

如投资者主要将单位用作长线收租，则可先向地产代理了解区内的租赁市场及计算单位的预期租金回报率，再决定是否购入单位。租金回报一般以1年租金 除以买入价来计，计算时宜先扣除所有杂费，如差饷、地租和管理费等，还要计算代理佣金、厘印费，并要将租金按金等所有杂项支出都扣除，以净租金收益来计算回报率。投资者亦可将预算回报，与其他投资项目的回报作对比。

另外，业主如成功租出单位，要记得将租约打厘印，同时亦要于指定限期内（一个月内），向差饷物业估价署递交《新租出或重订协议通知书》(表格CR109)，以便租约可获法律保障。万一遇上租霸亦有权采取相应法律行动追讨租金，否则法院可以不受理。