07/02/2022

鍾情鄉郊的空氣清新，建築物密度低，村屋的確是不二之選。不過，在買入村屋物業前，卻有很多問題必須留意，最重中之重定必是查冊，一不留神隨時影響按揭申請，令交易告吹。

購買村屋前，需注意業權問題、附近環境、管理衛生等問題，直接或間接影響村屋成交及按揭估價的因素。對物業買賣影響最大的便是業權問題，首先要確定賣方是真正業主，可透過查冊及查閱相關屋契/地契文件，以核實業主身份，如賣方非業主，則必須出示具法律效力文件，以證明獲授權可代為處理村屋買賣。

土地註冊處（俗稱田土廳）綜合註冊資訊系統網站

留意是否因僭建被釘契

使用網上查冊服務，可以選擇查閱物業於土地登記冊上登記的現時詳情資料，或是相關物業於土地登記冊上所登記過去及現時的詳情資料。此外，二手村屋常見違規加建而被釘契，如天台玻璃屋及以遮篷封頂、密封露台，花園儲物用組合屋、室內改建樓梯、地下單位加建地牢等都屬違例行為，甚至於天台的園藝花棚及太陽能裝置如超出限制，亦有機會被釘契，故是查冊另一要注意的重點。

注意天台及花園未必入契

不少有意購買村屋的準買家都會選地下連花園，或是頂樓連天台單位，但原來花園或天台並非一定入契，若不慎買入後才發現花園或天台並未納入地契，那便會出現業權不清問題，可能被當成非法佔用政府土地，地政總署會採取相應行動，如可能會被追收使用期內的地租，甚至收回相關土地使用權。買入村屋前要查清天台及花園是否入契，以免日後引起麻煩。部分連車位的村屋，亦要查明車位是否入契，如花園和車位屬於官地，那便可能要另外申請租用，而且要每年續租，相關部門亦可追收你在使用期內的地租。

政府文件 缺一不可

買家亦要注意，由於新界村屋多沒有馬路直達，很多時需經小路進入。這些小路往往是私家路，可能出入要繳付過路費等，對物業轉售產生負面影響。此外，由於村屋必須完成補地價後，方可在市場上自由轉售，在查閱契約文件時，要留意村屋是否已補地價，亦要留意村屋是否已有齊全部由政府發出的文件（包括轉讓契、滿意紙、豁免書，還有村屋的分契等）。最好是委託專業人士先查清村屋的所有法定文件，確認沒有問題才購買，否則會影響銀行的按揭申請。

買家可以選擇具有屋苑式管理，如有圍欄大閘，亦有管理員和更亭等的村屋現樓（需要交管理費），不但可以避免樓花爛尾，更有清潔和保安服務，居住環境亦更有保障，日後如要轉讓，亦更具吸引力。