樓花：指未建成或已建成的相關一手項目，而該發展商尚未取得屋宇署簽發的「佔用許可證」(俗稱「入伙紙」)。

現樓：已建成的相關一手項目，而該發展商已取得屋宇署簽發的「佔用許可證」(俗稱「入伙紙」)。

1. 委託地產代理
2. 簽署睇樓紙及參觀物業
   • 睇樓紙指的是地產代理協議（表格4），會列明成交後買家需要支付的佣金
3. 與業主商討成交價錢
4. 簽署臨時買賣合約及繳交臨時訂金（細訂）
   • 列明成交價錢，成交日期，支付訂金的數量及日期等條款
   • 細訂一般為成交價的 3% – 5%
5. 委託代表律師
6. 承造按揭（如有需要）
7. 簽署正式買賣合約及繳交加付訂金（大訂）
   • 一般會於14天內簽署正式買賣合約
   • 大訂一般為成交價的 5% – 7%
   • 細訂加大訂一般為成交價的 10%
8. 成交前視察單位驗收物業
   • 確保物業狀況與簽署臨時買賣協議時一致
9. 簽訂轉讓契，繳付樓價尾數，收取鎖匙
   • 業主代表律師會釐定有關費用攤分，例如管理費，差餉地租等

1. 委託地產代理及簽妥放盤紙
   • 簽妥放盤紙後才能為物業發佈廣告
2. 與買家商討成交價錢
3. 簽署臨時買賣合約及收取臨時訂金（細訂）
   
   • 細訂一般為成交價的 3% – 5%
4. 委託代表律師草擬正式買賣合約及收取加付訂金（大訂）
   • 簽署正式買賣合約時，會收取大訂，約為成交價的 5% – 7%
   • 細訂加大訂一般為成交價的 10%
5. 辦理按揭贖回（如有需要）
6. 成交前安排買家視察單位驗收物業
7. 簽訂轉讓契，繳付樓價尾數，交收鎖匙
   • 業主代表律師會釐定有關費用攤分，例如管理費，差餉地租等

什麼是「按揭」?
選購好符合心意的房產後，下一步就是要到銀行申請貸款。在香港購買房產的貸款一般叫「按揭」，是一種有抵押借貸，需要把房子抵押給銀行取得貸款，再按雙方同意的利率和還款年期分期償還。以下整理了香港房貸入門指南，讓內地或海外客戶在香港買房前加深認識！

香港房貸計劃︰「H按」及「P按」
香港銀行房貸計劃主要分「H按」及「P按」兩種。H按是指以銀行同業拆息(HIBOR)為基準的按揭計劃，一般是以「1個月期銀行同業拆息＋固定點子」（H＋?％）計算，並設有封頂息率。封頂息率通常以P(最優惠利率)作為基準，一旦拆息升，每月續期時之息率高於封頂息率，就會以封頂息率來計算供樓款項。

而P按則是以最優惠利率(Prime Rate)為基準的按揭計劃，多以「最優惠利率 – 固定點子」（P-?％）來計算。Ｐ按主要分為大P及細P：大Ｐ現為5.875厘，而細P現為5.625厘(以銀行最新公佈為準)。

申請按揭流程並不複雜，購房前建議可先進行估價，預先了解物業價值以預測銀行能否借足按揭成數；以下步驟可供參考:

1. 選購心儀物業(可透過中原按揭向銀行先進行估價)
2. 簽訂臨時買賣合約
3. 透過中原按揭的免費按揭轉介服務，選擇並申請最合適的按揭貸款計劃
4. 買家向銀行提供臨時買賣合約、身份 證明、入息證明文件等
5. 銀行為有關按揭貸款進行批核
6. 銀行正式向買家發出 「提供貸款通知書」
7. 銀行律師準備按揭契據給買家簽署
8. 律師安排向銀行提供貸款以完成交易

銀行申請房貸成數取決於多項準則，例如物業價值、是否自用或投資性質、申請人收入來源來自香港或海外等。

基於在主要情況下，經人才計劃來港人士的主要收入來自香港，所以即使申請人未持有香港永久身份證，仍然享有高達香港人承造的按揭成數。根據金管局指引，購買首套房樓價$1,000萬以下，最高可向銀行貸款6成(上限$500萬)；樓價$1,000萬或以上則最高可貸款5成。

根據香港金管局指引，若果主要收入非來自香港，按揭申請人的按揭成數需按現有標準下調不少於1成，下調後之按揭成數一般高達4成至5成(樓價$1,000萬以下：5成 設上限$400萬；$1,000萬或以上：４成)。留意此限制有豁免情況，若然申請人能夠證明與香港有緊密聯繫，例如申請人是由本港僱主受聘後派駐內地或外地，且有相關文件證明，又或其直系親屬（即父母、配偶或子女）於香港定居，貸款比例或可與本地收入人士看齊，但以銀行作最終決定。

詳情見下表：

壓力測試是香港政府訂立的風險管理機制，確保申請人在假設未來息率上升一樣有足夠財務能力供得起樓以免斷供。

於本港受聘或與香港有緊密聯繫的申請人，供款佔入息比率及壓力測試的計算也與港人無異。供款佔入息比率不可超過50%，即日後每月供款金額不可超過月收入的一半。而壓力測試則是以現有息率假定加2厘後，供款與入息比率不得高於月入60%，確保貸款人有足夠償還能力。如物業已屬於第二套房按揭又或物業用作投資用途，供款佔入息比率及壓力測試的計算則相應下調一成。

以上資料僅供參考，銀行對於按揭申請要求之證明文件或有不同，或會按個別情況評估後，要求申請人提供其他額外文件。

問題一：沒有香港身份證可在港買樓嗎？
未有香港身份證人士亦可在港買樓，但非香港永久居民需付的買樓相關稅款有所不同。持內地身份證或非香港永居人士在港買樓須繳付15%從價印花稅(AVD)及15%買家印花稅(BSD)。

問題二: 沒有收入或沒辦法提供入息證明可申請房貸嗎？
是可以的。申請人可以利用個人資產價值向銀行申請房貸，資產包括：物業、存款、股票、基金、儲蓄保險等。須留意資產審批方式的最高按揭成數為樓價的4成。

問題三: 如何申請高成數按揭？ 最高房貸比例是多少？
申請人可透過「按揭保險計劃」敍造高達9成按揭。「按揭保險計劃」是由香港按揭證券有限公司(按揭證券公司)推出，以低至一成首期協助市民置業，減輕首期負擔。根據不同樓價設有按揭成數及貸款上限，詳見下圖：

* 8成以上按揭的申請人須為固定受薪人士，並於申請按揭時未持有任何香港住宅物業。

問題四：申請「按揭保險計劃」有什麼資格？

申請按保需符合相關條件及準則，當中包括：

• 物業必須是自住用途。
• 不接受主要收入來自內地或海外人士的申請，除非申請人可提交證明文件顯示是受聘於本港僱主或有直系親屬(限於父母、配偶或子女)現於香港定居，則可獲豁免。
• 只接受持有香港身份證(包括:永久及非永久)居民的申請。

*上述僅屬部份參考資料，詳情可參閱香港按揭證券公司網頁。

目前非香港永久性居民或以公司名義購買住宅物業，需繳付以下稅率：

另一項對人才計劃來港人士吸引的置業誘因便是退稅優惠。現時非香港永久居民購入住宅物業，須繳付15%從價印花稅及15%買家印花稅，合共30%的稅務。然而，《施政報告2022》提出於2022年10月19日或以後簽署的買賣合約，「合資格外來人才」居港7年並成為香港永久居民後，扣除「第二標準稅率」計算的印花稅，可向政府申請退還餘下已繳付的稅款。此退稅優惠大大減低買港樓稅率，亦等同港人首置物業稅款。

合資格外來人才是指通過指定輸入人才計劃來港的人士，涵蓋七大類別，包括：「一般就業政策」、「輸入內地人才計劃」、「優秀人才入境計劃」、「非本地畢業生留港╱回港就業安排」、「科技人才入境計劃」、「輸入中國籍香港永久性居民第二代計劃」及新推出的「高端人才通行證計劃」。

實際稅務豁免可以節省多少？
例子:

以樓價$900萬作例子可見，非香港永久性居民合共需支付$270萬，稅率合共為樓價之30%，成為香港永久居民後實際稅款降為$27萬，等同港人首置物業稅率，置業成本大大減低10倍。

購買香港房產除了透過房地產中介看房尋找心儀物業外，去銀行申請按揭借貸是置業安居過程中的一個重要環節。巿場上按揭貸款計劃的按揭息率及優惠各有差異，委托有信譽的按揭轉介公司，例如中原按揭，便可以輕鬆選擇並申請最適合自己的按揭貸款計劃。

如需進一步了解詳情，歡迎與我們的專業按揭顧問聯絡。
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