近年新盤迷你戶身價大跌，入場費重現「1字頭」。「玩具大王」蔡志明旗下旭日國際發展的屯門黃金海灣‧意嵐，剛公布首張價單，折實平均呎價不足1萬元，最平單位售價折實184.2萬元起，可謂平絕全港，甚至比屯門甚具名氣的「龍床盤」平了100萬元。

意嵐首張價單涉及139伙，單位實用面積206至444方呎，包括72伙開放式、58伙一房及9伙兩房，價單定價209.3萬至496.5萬元，呎價10,122至13,511元，以最高折扣12%優惠計，折實價介乎184.2萬至436.9萬元，折實呎價8,907至11,890元。整批單位折實平均價9,988元。

今批有24伙折實價低於200萬元，最平為5B座8樓K室，面積206方呎，屬開放式，折實價184.2萬元，折實呎價8,941元。呎價最低為5A座5樓D室，面積444方呎，折實價395.5萬元，折實呎價8,907元。

旭日：「黃金西餅價」

旭日國際集團地產開發部董事總經理李炳餘表示，項目首批單位價格參考附近樓盤售價，「希望黃金海灣項目，吸引多啲西餅客」，故首批單位定價形容為「黃金西餅價」。他亦指，項目已獲中信銀行(國際)及中國工商銀行(亞洲)承造按揭，而未來利息走勢亦趨下降。

參考同區新盤開價，凱和山於去年9月推出首批140伙，折實平均呎價11,088元；屯門飛揚1及2期則於2022年6月及23年3月開價，首批折實均呎價15,050及12,509元。意嵐首批單位呎價不足1萬元，料平絕青山公路一帶新盤，亦是自屯門豐連後，近8年來全港首批均價最低新盤。

資料顯示，對上一個首批入場費低於200萬元的新盤，為2016年7月由南豐推售的屯門豐連，當時一個最平單位、面積253方呎開放式單位，折實價約197萬元。而對上一個首批均價不足1萬元的樓盤，同樣是豐連，當時首批單位折實均價8,826元。

值得留意的是，有「龍床盤」之稱的屯門菁雋，2018年推出首批73伙，折實均價高達16,937元，最平單位為8樓32室，面積131方呎，折實價285萬元。而黃金海灣‧意嵐首批最平單位，面積比「龍床盤」大57%，但入場費卻低了100萬元或35%。

每呎地價逾6000元

內房財務危機下，早前投得的官地亦要變賣。資料顯示，黃金海灣所在的屯門第48區青山公路青山灣段地皮，原由佳兆業集團於2020年1月「爆冷」以接近市場預期上限的35億元投得，每方呎樓面地價6,005元。至2021年底，市場傳出資深物業投資者「玩具大王」蔡志明斥資近38億元，向佳兆業接手該幅地皮。

有報導指，佳兆業主席郭英成與蔡志明同屬潮州鄉里，兩人關係不錯，以往集團陷入財困時，亦曾獲蔡氏注資協助。

該地皮毗鄰由香港小輪 （050） 及帝國集團合作的「帝御系列」，其中帝御‧嵐天於2021年1月推出首批112伙，折實平均呎價15,020元。地皮佔地約14.57萬方呎，可建樓面約58.3萬平方呎，每平方呎樓面地價約6,005元，貼近當時市場估值上限。若計及建築及利息等成本，黃金海灣首批單位很大機會以低於成本價發售。