大湾区楼是否买得过? 置业注意边几点?
甚么是公寓、商品房、SOHO、小产权房、安置房?
受世纪疫情影响,内地与香港仍未知何日才正式通关,影响了许多港人于内地置业的计划。有见最近疫情略趋稳定,不少内地楼盘又逐渐于香港登场,趁著政府放宽社交距离措施,于本港举办讲座及展销会,务求把握所有机会向买家促销。
与香港楼相比,大湾区的物业无疑是「抵食夹大件」,不单楼价比香港相宜,而且单位面积普遍比香港大。然而对不熟悉内地置业流程和法规的港人而言,一不小心可能便会因小失大。

买内地楼必须注意
虽说内地楼价较香港相宜,但近年在国家力推大湾区发展和1小时生活圈的前提下,不少城市的楼价都已被抢高,而且愈迟决定,买贵楼的机会便愈高。当然有国家政策支持,相信大湾区楼价下跌的机会相当轻微,但区内楼价有多少水位?日后要二手放售时,市场是否有足够承接力?以上问题在置业前都应先考虑和调查清楚。
核心区配套交通 置业首要考虑
有意置业的地区是否核心区域?附近的配套设施是否足够?是否邻近铁路和公路网?即使在大湾区,如没有充足基建配套,位置不邻近香港,来回香港交通需时而且车费高昂,就算楼价便宜亦不宜放在优先考虑之列。大湾区有不少城市属新发展区,买楼前宜先查清楚长远的城市规划,日后发展趋向成熟便会有更高升值潜力。
查清用途限制 免恨错难返
在买内地物业前,必须先查明目标楼盘列明的用途限制。因内地楼盘又分公寓、商品房和SOHO等多种不同类型,其中的商品房与香港的住宅楼一样,是可供居住和二手发售的物业,而买家可享长达70年的产权外,亦可将户籍迁入物业所处地区,让家人可享在地的公民权益和保障。
近年在内地十分兴旺的公寓和SOHO,属于商业楼宇,不少均以可商可住、适合年轻人作招徕。这些单位在设施配套上都是商业楼宇的标准,而且产权年期较短,亦不能迁入户籍,故并不适合一般家庭居住。
而物业性质为商业的,相对地段一般会较优胜,而且更可于单位设立公司,增加使用用途,因此客户需因应个人要求作适当挑选。
若买家没有留神,购入列明只能作写字楼用途的单位,到收楼时才发现原来不能作住房,不但不可安居,甚至会对放租和二手放售有影响,故在置业前,必须先了解清楚物业的用途限制。
不可买小产权房及安置房
在产权上,之前曾有港人在内地置业时,购入不能发售、只供当地村民居住、根本不可办理土地使用证、房产证、契税证等手续的小产权房,结果招致财屋两失的新闻。近年不少港人都看准大湾区楼市潜力,但有意在内地置业的港人必须小心,在买楼前应先查看相关项目的「五证二书」,确保楼盘有保障,方可安心购买。
此外,内地亦有因城市发展土地开发等原因,需要进行拆迁而出现的「安置房」。这些单位港人亦不宜贪平购买,因有机会无法办理产权证,单位亦可能有转让限制;而且若卖方本身受债务缠身,基本上就如国内其他房源一样,单位将可能被查封,买家或需承受一定风险。
当然,于买楼前要先向银行咨询,是否可为相关单位提供物业按揭及有关按揭的细则,因银行不会为小产权房或仍有转售限制的安置房提供按揭,因此买家在内地置业时便不用考虑。即使银行预批按揭,亦要问清楚按揭成数,利率会比香港高。
宜新不宜旧 升值潜力更优厚
总括而言,如买家有意于大湾区置业发展,宜首选交通基建配套完善,或有完整规划蓝图的新发展区,不但居住环境和配套相对较佳,楼市升值潜力亦较高。至于位置远离核心区或是位于旧区的单位,因交套及配套不完善,且未必能有二手承接,而港人本身亦可能不会经常于内地居住,又难以找到合适租客,结果单位大部分时间闲置又不能放售,这种单位便不宜考虑。
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