公營房屋銀主盤存量加速增長 按年大升逾五成 新界區新增銀主盤增幅最顯著 私樓價值500萬元或以下存量急增八成半2023年第四季公營房屋銀主盤存量急增中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，2023年第四季私人住宅銀主盤存量增長放緩，惟同期公營房屋銀主盤存量卻加速增長。截止2023年12月份，私人住宅銀主盤存量有196個，第四季按季只增加19個，增幅比第二季26個及第三季35個為少。而公營房屋銀主盤存量有60個，第四季急增14個，增幅比第二季5個及第三季4個明顯為多。〈詳見附表1〉2023年公營房屋銀主盤存量上升54%按年方面，2023年公營房屋新增銀主盤的上升幅度大於私樓，公營房屋升幅達187%，私人住宅則升169%。但公營房屋銀主盤售出比率卻低於私樓，公營房屋只售出46%，私人住宅售出53%。因此導致公營房屋銀主盤存量大升逾五成，由2022年底的39個上升54%至2023年底的60個，而私人住宅僅升約三成，由2022年底的154個上升27%至2023年底的196個。公營房屋銀主盤存量比例亦向上升穿兩成，按年升3個百分點，2023年底錄23%，同期私人住宅存量比例則跌破八成，2023年底錄77%。〈詳見附表2〉私人住宅及公營房屋新增銀主盤均以新界區增幅最高分區方面，2023年私人住宅及公營房屋新增銀主盤均以新界區的增幅最顯著，私人住宅新界區升181%，公營房屋新界區升400%，較同類型港九市區的升幅(介乎100%到175%)為高。惟私人住宅及公營房屋新界區銀主盤的售出比例少於五成，分別錄49%及40%，同類型九龍區售出比例為三區中最高，達六成。故此私人住宅新界區存量按年升43%最多，存量比例亦升4個百分點至39%，而九龍區存量只升11%最少，比例下跌5個百分點至36%。公營房屋新界區存量急增200%，存量比例上升24個百分點至50%，而九龍區存量減少19%，比例大跌26個百分點至28%。〈詳見附表3及表4〉私人住宅價值500萬元或以下銀主盤存量按年急增85%在私人住宅中，價值500萬元或以下及500至700萬元新增銀主盤的增幅高達兩倍以上，分別升222%及221%，其他價格類別升幅均少於兩倍。售出比例以500萬元或以下最低，只有42%，500至700萬元錄60%為次高。以致500萬元或以下銀主盤存量按年急增85%，升到2023年底錄得的76個，存量是各價格類別中最多，存量比例亦上升12個百分點至39%。去年底私人住宅銀主盤存貨最少的是1,000至2,000萬元放盤，僅有23個。〈詳見附表5〉公營房屋銀主盤存量集中500萬元或以下放盤在公營房屋中，銀主盤存量主要集中價值500萬元或以下放盤，500至700萬元及700至1,000萬元的數量極少。2023年公營房屋500萬元或以下新增銀主盤錄54個，上升180%；同年售出37個，售出比例為44%；去年底存量錄47個，按年升57%，存量比例錄78%，微升1個百分點。〈詳見附表6〉2023年私樓銀主盤放盤價最高是九龍站君臨天下2023年私人住宅銀主盤放盤價最高的是九龍站君臨天下2座高層B室，實用面積1,147呎，原業主於2011年以4,200萬元買入，其後銀主ICBC於2023年5月以5,300萬元放盤，最終成交價為5,310萬元，輕微略高於放盤價。另外，放盤價最低的是深水埗福華街114號中層A室，實用面積210呎，原業主於1993年以40萬元買入，其後銀主大新於2023年5月以200萬元放盤，最終成交價為168.5萬元，低於放盤價。上述2個業主均在早年購入單位，並趁物業升值時將物業不斷加按套現，惟近年利息上升，加上樓價調整，業主無力償還供款，導致物業淪為銀主盤。〈詳見附表7〉本次統計資料僅包括中原獲委託放盤。資料剔除非住宅物業類型包括寫字樓、商舖、廠廈、停車位及地皮。將軍澳及西貢撥入九龍區計算。價錢以銀主放盤價劃分。售出量按銀主通知售出及土地註冊處數據。 中原地產研究部 2024年1月25日
