置業人士在買樓時其中一樣最關心的，便是單位的面積了。

有時會發現，好些單位實用面積一樣，但當中一些的空間較另一些更大，究竟是甚麼原因呢? 這其實關乎兩者實用面積構成了。

 

甚麼是實用面積？與建築面積的分別？

早年購買物業，會常常談到單位的建築面積及其實用率。建築面積沒有劃一標準，物業內的一些公共設施如垃圾房、會所、電梯大堂及天台經常會被分攤在建築面積中。

千禧年後，物業漸漸統一使用實用面積為單位面積的標準。實用面積指可供單位獨立使用的樓面面積。

 

實用面積的計算方法

根據《一手住宅物業銷售條例》，實用面積包括基本住宅部分，露台、工作平台及陽台；而閣樓、冷氣機房、窗台、平台、停車位、花園、天台、梯屋、前庭或庭院的面積則不包括在內。

要注意的是，實用面積是從圍封該物業的圍封牆的外部開始量度，因此外牆的厚度亦要計算在實用面積內，但不包括圍封該物業的圍封牆之外的任何公用部分的面積。

實用面積亦包括該物業內部的間隔及柱的面積。而雙連單位之間的間隔牆面積亦會由牆身的中線開始量度，平均由兩個單位攤分。 

部分設有車房﹑私人電梯大堂的獨立屋實用面積，則要視乎相關法律文件中是否列明，這些設施是否只供該物業業主使用。

因此，實用面積並不完全等於單位內攏的可用面積。

 

如何找到物業的實用面積資料？

一手單位的實用面積會在發展商的售樓說明書﹑價單和廣告上清楚列明，當中的面積﹑每平方呎／每平方米售價都需以實用面積計算。同樣，地產代理亦要向客戶提供實用面積資料。

二手市場方面，從2013年1月1日開始，地產代理必須向二手住宅買賣或租賃客戶提供物業的實用面積，物業呎價亦須按實用面積去計算。二手物業的實用面積資料亦可以自行在土地註冊處查冊，從首份轉讓的買賣協議或在差餉物業估價署的物業資訊網站上找到。

至於村屋的面積一般會標示建築面積，其建築面積可在測量師報告中查詢。

實用面積與管理費有關？

大廈公契內會列明每個單位的管理份數，而管理費是按照每個單位的管理份數去收取的，因此每戶需要繳交的管理費都不大相同。一般情況下，單位的實用面積越大，所佔的管理份數便會越高，要支付的管理費亦會較多。

實用面積VS實用率

不少置業者亦會以單位的實用率作為單位面積的參考，但其實實用率只是一個在未規定要標示實用面積時，用來計算實用面積的約數 -- 把建築面積乘以實用率得出大約的實用面積。由於實用率只是約數，建築面積亦沒有統一標準，因此實用率未必能準確地反映單位的實用面積。

 

實用面積一樣，為甚麼舊樓看起來比新樓寬敞？

一些則型較方正的單位在視覺上的空間感會較大。沒有露台、工作平台或陽台這些會包括在實用面積的部份，單位亦會看起來比較寬敞。

樓層的高低亦會影響單位的內攏面積！樓層越低的單位由於需要更多承重力，所以牆身會較厚，因此內攏面積會較高層單位少，但一般不會相差太遠。

然而，若按照樓書平面圖所提供的尺寸去訂造傢俬就要注意，當中的尺寸並不包括牆身批盪及裝修物料，因此業主最好實際還是要到單位或示範單位度尺，或在訂造傢具時預留一些空間。