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山頂南區2023年二手市場錄74宗買賣成交 僅錄1宗一手成交 一二手總成交金額81.29億元 創有紀錄以來新低 中原何兆棠:2024年豪宅交投量按年增30% 樓價有5至10%波幅

中原地產山頂南區、港島南岸、愉景灣及離島區高級資深營業董事何兆棠

新聞稿

 

山頂南區2023年二手市場錄74宗買賣成交 僅錄1宗一手成交
一二手總成交金額81.29億元 創有紀錄以來新低
中原何兆棠:2024年豪宅交投量按年增30% 樓價有5至10%波幅

2023年山頂南區二手交投量升價跌 宗數上7.2% 總成交金額跌4.5%

根據中原地產分行統計數字,2023年山頂南區共錄得74宗二手豪宅買賣成交,較2022年之69宗回升約7.2%。成交當中分層單位佔54宗,洋房佔20宗,未錄得屋地成交。至於總金額方面,2023年山頂南區二手成交金額共涉資80.39億元,較2022年之84.21億元跌4.5%,當中分層單位總成交金額為24.33億元,洋房56.06億元。中原地產山頂南區、港島南岸愉景灣及離島區高級資深營業董事何兆棠表示,2023年樓市先升後回,首兩季現小陽春,但期後受高息環境影響,經濟復常不似預期,環球經濟疲弱,豪宅交投受拖累,加上,九龍區全新臨海豪宅加入戰場,難免搶去部份客源,導致山頂南區豪宅買賣未有大升幅。

2022年與2023年山頂南區二手買賣成交對比
2022年與2023年山頂南區二手買賣成交對比
2023山頂南區二手成交量及成交金額統計
2023山頂南區二手成交量及成交金額統計

2023年山頂南區連續3季未錄一手成交
全年僅1宗一手成交 涉資約0.9億元

2023年山頂南區一手成交錄得1宗,創2015年有紀錄以來新低,較2022年之6宗大幅下跌83.3%,成交金額0.9億元,較去年23.6億元急挫96%。2023年樓市氣氛淡靜,豪宅向來惜售,不少發展商改變銷售部署,延後推售日期,或選擇以「先租後買」形式推出物業,導致一手成交「冰封」。10月施政報告發表減辣措施前夕,市場觀望氣氛濃厚,更出現約20年來首見的「零」二手成交局面。總結山頂南區一手及二手市場合共錄得75宗成交,成交金額達81.29億元,創有紀錄以來新低,成交宗數與去年75宗持平,成交金額較去年107.81億元跌24.6%,2023年山頂南區整體一、二手買賣成交額連續2年下跌。

2023年山頂南區一手買賣成交統計
2023年山頂南區一手買賣成交統計

逾億元二手成交14宗 4宗成交金額超過5億元

2023年山頂南區共錄得14宗逾億元成交,按年下跌33.3%,為過去10年新低(2013年錄14宗),逾億元成交金額52.556億元,較去年58.77億元下跌10.6%,創 10年新低(2013年52.448億元)。何兆棠補充,2023年山頂南另錄約7宗逾億元內部轉讓或公司買賣成交,區內交投持續活躍,可見買家入市信心恢復。2023年逾億元成交金額比例平穩,錄65%,重量級豪宅成交維持平穩。14宗逾億元成交中,有4宗成交金額超過5億元。

2023年山頂南區逾億元成交統計
2023年山頂南區逾億元成交統計
山頂南區歷年逾億元成交比例走勢
山頂南區歷年逾億元成交比例走勢

7個分層指標屋苑中僅紅山半島呎價錄輕微升幅 其餘6個屋苑呎價錄5.7%至17.2%跌幅

分層指標屋苑樓價與2022年相比,7個屋苑中僅紅山半島呎價微升3%,其餘6個屋苑呎價均錄跌幅,幅度由5.7%至17.2%不等。陽明山莊2023年錄9宗成交,較2022年4宗增1.25倍,但因少有大單位成交,故平均呎價被拉低至28,842元,按年下跌17.2%。而且,2023年樓市步入回調階段,買家入市態度更趨審慎,主要入市低價筍盤,因此各主要屋苑成交呎價大多錄跌幅。

2023年全年山頂及南區分層指標屋苑成交統計
2023年全年山頂及南區分層指標屋苑成交統計

2023年成交之最

洋房最高成交金額: 深水灣道66號,總樓面面積約16,452平方呎,成交價36億元,實用呎價約21.81萬元
分層最高成交金額: 曼赫頓大廈,實用面積2,215平方呎,成交價1.208億元,實用呎價約54,537元

山頂南區租賃市場錄484宗成交 金額0.5509億元

2023年山頂南區租賃市場錄484宗成交,較2022年上升8.76%;總成交金額0.5509億元,按年增10.6%。0至9.99萬元租賃成交依然佔大多數,佔57.44%;10至19.99萬元租賃成交佔32.44%;20萬元或以上的租賃成交佔10.12%,兩者的佔比均較去年的31.24%及8.31%上升。主要受惠於政府擴大「人才清單」,以及推出新資本投資者入境計劃,大批專才來港就業,對住屋的需求及要求增加,推動豪宅租賃。事實上,2023年月租20萬元或以上的租賃成交錄約49宗,月租金額總值達約1,676萬元,較2022年約37宗及約1,350萬元,分別上升32.4%及24%。其中,較為矚目的租賃個案為種植道11號洋房項目,月租約110萬元,呎價達128元水平。

2023年新晉豪宅屋苑買賣及租賃成交

2023年新晉豪宅屋苑買賣及租賃宗數均錄跌幅,貝沙灣、南灣、深灣9號及南區左岸共錄67宗買賣成交及376宗租賃成交,分別較去年的97宗及427宗下跌30.9%及11.9%。

 

黃竹坑站1、2期相繼入伙,受「躍動港島南」計劃以及南港島線通車效應帶動,南區新樓租賃交投活躍,2023年晉環錄345宗租、揚海錄206宗租賃成交。

展望
南區發展潛力優厚 看好一線超豪
何兆棠表示,根據中原地產統計,樓價5000萬以上的一手豪宅,2023年全年錄約221宗成交,主要集中於九龍區,佔逾57%。二手豪宅則錄約206宗成交,其中,在港島區153宗內,南區佔約2成,可見買家入市信心較去年佳,整體豪宅市場氣氛轉旺。何相信,雖然受政府規劃藍圖,以及九龍區全新臨海豪宅推售影響,豪宅客源被分薄,但山頂南區豪宅供應向來有限,加上不少優質、罕有的特色單位將進行推售,包括赤柱One Stanley、赤柱村道52-54號、山頂種植道1號及盧吉道29A等,市場百花齊放。而且,南區最大商場黃竹坑站THE SOUTHSIDE已投入營運,亦有望帶動區內豪宅市場氣氛,並吸引換樓客、跨境客等嚮往山頂及南區生活的買家進駐區內,料超級豪宅及洋房物業仍然會受到實力買家支持。

 

中美關係緩和 加息期終結 資金回流樓市
地緣政 治方面,2024美國總統大選在即,料中美之間的博弈會減少,局勢轉趨穩定,料對港股及樓市的威脅及打壓降低。而且,美國早前宣布加息期結束,並表示將會減息三次共0.75厘,為2024年樓市注入一支強心針。何兆棠料,樓市離底不遠,近日定期存款利率亦已下調,豪宅物業作為保值之選,料有部份投資者趁經濟復甦前睇樓尋寶,資金將回流樓市

 

何兆棠尤其看好山頂望維港等地段,如種植道、白加道等物業,因該地段豪宅極罕,向來是兵家必爭之地,買賣競爭激烈,而現時樓價回調,不失為入市好時機。而事實上,於2023年,不乏有買家趁淡市,承接位處山頂地段,以及坐享獨立門牌、海景花園等的優質洋房,料2024年仍會有投資客或企業買家趁低吸納。

 

超級豪宅轉以「先租後買」 供應量降 樓價漸回升
政府暫停賣地,收緊供應量,刺激樓市交投。而且,受惠於政府擴大「人才清單」,以及推出新資本投資者入境計劃,大批專才來港就業,住屋需求強勁,推動豪宅租賃,租金持續攀升,中原城市租金指數CRI全年升幅約8%,發展商可選擇出租物業以賺取回報,不用急於賣貨套現,因此豪宅物業價格下調壓力減少,加上,國內資金傾向採用「先租後買」形式,故料樓價會趨向合理化調整,有約5至10%的小幅上落。

 

政府有機會再減辣或撤辣 2024年豪宅交投量按年增30%2023年政府推出多項救市措施,預計面對2024首季仍未復甦的樓市,港府會有一定壓力,驅使進一步減辣甚至全面撤辣,以免出現金融危機,屆時將激發市場購買力加快釋放,尤其以換樓客或家族買家為甚,帶動明年成交量增加,料2024年豪宅交投量會有30%增長。

 

租金上升5%至10%
租賃市場方面,料租賃會持續暢旺,10萬元以內租賃成交保持平穩,但受惠於多項專才引入計劃,料10萬元至20萬元組別,以及20萬元以上組別所佔的比例會上升。何兆棠指,租賃成交量應會維持平穩,租金視乎單位配套及裝修程度,預計會有5至10%升幅。

 

如有任何查詢,歡迎聯絡本公司:
中原地產山頂南區、港島南岸愉景灣及離島區高級資深營業董事何兆棠 (Louis Ho) 9105 0088

 

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