中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，去年9月美國開始減息，香港亦跟隨減息三次共0.625%，H按息跌至3.5%，與CRI租金回報率3.44%相差輕微，回報高而呎價低的單位，因為較低水兼收租回報理想，具有長線的投資價值。上周三(2月26日)財政預算案宣布將100元印花稅放寬至400萬元或以下物業，買細價樓成本明顯減少，相信會吸引不少投資者入市作收租用途。在121個CCI大型成份屋苑中，2024年底CRI回報率超過3.5厘(高於現時H按息，即供平過租)的屋苑有70個。其中CCI調整實用呎價於區內排名中位以下有41個屋苑，佔整體屋苑33.9%，值得長線投資，而當中有8個屋苑2024年400萬元或以下買賣比例達四成以上，集中於新界區，即又可以受惠印花稅新措施。

港島區有10個屋苑具有長線投資潛力，即調整實用呎價低於港島區26個大型成份屋苑的中位14,100元，並回報率高於3.5%，大部份位於港島東南。回報率較高為嘉輝花園及南豐新邨，去年底CRI回報均超過4厘，分別為4.75%及4.25%，而同期CCI調整實用呎價分別為14,078元及11,395元。其他回報高而呎價低的屋苑還包括：碧瑤灣、藍灣半島、鯉景灣、城市花園、康怡花園、杏花邨、香港仔中心及置富花園，回報率3.59%到3.82%不等，而CCI調整實用呎價介乎10,574元至13,789元。

港島10個值得長線投資屋苑中，主要只有嘉輝花園能受惠印花稅新措施，其去年400萬元或以下買賣比例錄59%。雖然南豐新邨亦有400萬元或以下的買賣，但比例僅5%，明顯較少。港島入場門檻較高，細價樓偏多樓齡較大的單幢式細單位，主要屋苑選擇較少。

九龍區調整實用呎價低於32個大型成份屋苑的中位13,600元，回報率高於3.5%，具有長線投資潛力的屋苑有13個，集中於九龍東。回報率最高是得寶花園，去年底CRI回報率升穿5厘水平，錄5.07%，而同期CCI調整實用呎價錄10,651元。將軍澳中心/將軍澳豪庭、星河明居、新寶城、新都城、東港城、黃埔花園、匯景花園、淘大花園、黃埔新邨、麗港城、德福花園及美孚新邨，回報率3.63%到4.61%不等，而CCI調整實用呎價介乎9,385元至13,595元。

九龍13個值得長線投資屋苑中，得寶花園去年有95%的買賣為400萬元或以下。黃埔新邨、淘大花園、美孚新邨、麗港城及德福花園均有400萬元或以下的買賣，但比例不足三成，僅錄1%到24%。

新界東區29個大型成份屋苑，有8個具有長線投資潛力，調整實用呎價低於中位11,000元，主要位於新界東南。大埔中心及銀禧花園回報較高，錄4.09%及4.05%，而CCI調整實用呎價分別為10,620元及10,551元。帝堡城、聽濤雅苑、粉嶺中心、翠擁華庭、富豪花園及嵐山回報率3.61%到3.94%不等，而CCI調整實用呎價介乎8,976元至10,930元。

新界東8個值得長線投資屋苑中，大埔中心去年400萬元或以下買賣比例錄56%。粉嶺中心、嵐山及富豪花園細價樓買賣比例分別為30%、19%及3%。在新界東400萬元或以下買賣比例較高還有河畔花園，達100%，其回報區內最高但呎價高於中位，錄4.75%及12,099元。

新界西區34個大型成份屋苑，有10個具有長線投資潛力，調整實用呎價低於中位9,700元，主要位於新界西南。荃威花園回報區內最高，錄4.64%，而CCI調整實用呎價則為區內最低，錄7,142元。珀麗灣、美景花園、浪翠園、麗城花園、華景山莊、豫豐花園、新屯門中心、大興花園及麗都花園回報率3.68%到4.32%不等，而CCI調整實用呎價介乎7,682元至9,690元。

新界西10個值得長線投資屋苑中，荃威花園有79%的買賣為400萬元或以下。美景花園、豫豐花園及大興花園細價樓買賣比例亦高於四成，錄64%或68%。在新界西400萬元或以下買賣比例較高還有屯門市廣場，錄69%，其回報及呎價均偏高，錄3.66%及10,729元，未算最抵買投資之選。

本文的CCI調整實用呎價及CRI調整實用呎租以近三個月移動平均計算。呎價、呎租及回報率數字截止2024年12月份。

中原地產研究部

2025年3月5日