何謂物業轉名? 轉名加名要交印花稅? 做妥一項可慳稅
31/05/2022
物業轉名有多種不同理由，但要處理好印花稅才可以讓新舊業主安心。
物業轉名即是把物業的業權轉讓予別人。無論是業主年紀漸大，想早日將名下物業妥善安排，或是因業主想恢復首置買家身份再買新樓，又或透過近親轉讓物業作為按揭套現，都可以進行物業轉名或加名。不過，物業轉名或加名，都會涉及印花稅。不過，用妥方式，在物業轉名或加名時，都可以慳回不少稅款。
1. 物業轉名 vs 印花稅
以往不少人士因為資產分配或財力原因，選擇合力購置物業。然而，在政府對樓市加辣後，不論是以全權擁有、聯權共有或分權共有的形式擁有首項物業，身份都是業主。涉及物業交易時，香港永久性居民的從價印花稅分為「首置買家」和「非首置買家」兩種不同稅率，不同 “身份” 所繳交的印花稅額相差甚遠。
首置 vs 非首置 印花稅率
「非首置買家」的物業交易，不論樓價是多少一律需要繳交樓價15%的從價印花稅；相反「首置買家」可獲豁免繳付第一標準稅率的15%印花稅，只需跟據第二標準稅率計算。以樓價900萬元的交易為例，首置買家按第二標準稅率計算，需繳付的從價印花稅為樓價的3.75%即337,500元，但非首置印花稅則統一以樓價15%計算，即1,350,000元，兩者相差1,012,500元。
所以不少人都想把已有的物業轉名，好讓自己能以首置身份再購入物業，不單可慳稅，大部份情況更是全權擁有物業。
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近親轉讓可豁免印花稅
較常見物業轉名方法，是以近親轉讓方式，將自己的業權轉讓予父母、兄弟姊妹、配偶或子女，自己恢復首置人士身份，從而在買入新單位時可以第二標準稅率計算從價印花稅，較非首置身份買樓可慳印花稅達七成半。
近親轉讓業權雖名義上屬物業買賣，但大多不涉及金錢交易或無需中介，只需找律師轉名便可。雖然物業內部轉讓或沒有涉及「錢銀瓜葛」，但並不代表可免繳印花稅，稅務局會以單位的估價來計算稅款。不過，近親轉名一般會被稅局視作資產處理，因而就算受讓人本身已持有其他單位，亦無需繳付額外印花稅，只需交第二標準稅率的從價印花稅。而且有關額外印花稅的豁免安排，同樣適用於有領養及繼養關係的人。
如要申請以近親轉讓豁免繳交第一標準稅率的15%印花稅，必須提交雙方的關係證明文件，如出生證明、結婚證書等供稅務局核實。
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物業轉售限制
物業轉名需注意，就算涉及近親轉讓的單位，是在購入後3年內轉名即未過額外印花稅的鎖定期，亦不用繳交額外印花稅。但當物業轉名後，相關成交會受額外印花稅限制，若新業主於3年內轉售單位，同樣要繳付額外印花稅。
2. 物業加名 vs 印花稅
物業加名同樣要交印花稅，一般是按所佔業權計算，即如被加名人佔一半業權，那便會以樓價或估值的50%來計算。被加名的若為近親，即使被加名的人士本身已持有其他單位，亦無需繳付額外印花稅，只需交第二標準稅率的從價印花稅。
3. 非近親物業轉名加名 vs 印花稅
無論物業轉名或加名，如承讓人不是近親交易及本身已經持有住宅物業，便即需要繳交樓價15%的印花稅。
雖說樓價越低，應繳稅項亦會相應減低，但若非近親物業轉名/加名時，所訂的樓價過於偏離市價，稅務局有機會於7年內按轉名/加名時的市值計算，追收印花稅差額，故在物業轉名/加名時，可多找銀行估價並參考最低的估價結果再考慮定價，以免因與市值差距太大而遭稅務局追收印花稅的差價。
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